[2ㆍ4 대책] 공공 주도로 역세권ㆍ준공업지역 고밀개발…변창흠식 주택정책 시험대로

▲서울 강동구 성내동 일대 저층 주거지. (박종화 기자. pbell@)

정부가 도심 역세권과 준공업 지역, 저층 주거지를 고밀 개발에 5년 동안 20만 가구 가까이 공급한다. 공공 주도를 조건으로 용적률 등 도시계획 규제를 완화해 주기로 했다. 변창흠 국토교통부 장관이 주장해 온 공공자가주택이 대폭 적용되는 시험대가 될 것으로 보인다.

정부는 4일 발표한 주택 공급 방안에서 서울과 수도권, 지방 광역시 도심 역세권과 준공업 지역, 저층 주거지에서 2025년까지 19만6000가구 규모 도심 공공주택 복합사업을 추진하겠다고 밝혔다. 구체적인 위치가 공개되지 않은 신규 택지 조성 사업을 빼면 이번 대책에서 내놓은 공급 방안 중 최대 규모다.

변창흠표 도시개발 청사진, 서울 역세권 3분의 1 스카이라인 바뀐다

도심 공공주택 복합사업은 투기 과열 우려, 사업성 부족, 도시계획 규제 등으로 사업이 어려운 대규모 노후ㆍ저밀 지역을 공공 주도로 개발하는 사업이다. 지명 직후부터 "도시계획과 건축규제를 완화한다면 주택을 충분히 확보할 수 있게 된다"고 역세권과 준공업 지역, 저층 주거지 고밀 개발 의지를 밝혀왔던 변 장관 소신이 반영됐다.

이번 사업이 본격화되면 서울 등 대도시 도시 경관도 크게 달라질 수밖에 없다. 정부와 서울시는 서울 도시철도 역세권 307곳 중 3분의 1일 넘는 117곳에서 복합사업을 우선 추진할 수 있다고 파악했다. 변 장관은 "역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목해 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀 개발이 필요하다"고 말했다. 정부는 준공업지역 17곳, 저층 주거지 21곳도 우선 추진 검토구역으로 분류했다.

사업 기본 틀은 그간 정부가 추진해 온 공공 정비사업과 유사하다. 토지주 3분의 2 이상이 공기업 참여 개발에 동의하면 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 단독ㆍ공동시행자로 참여하는 방식이다. 공공참여 대가로 정부는 토지주에게 민간사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장해주고 아파트ㆍ상가 우선 공급권을 주기로 했다. 용적률 상한도 역세권은 700%, 준공업 지역과 저층 주거지는 각각 400%, 500%까지 높여준다.

대신 개발 이익 대부분은 공공사업에 사용된다. 이날 정부가 제시한 '개발이익 공유 예시'에 따르면 공공주택 복합사업으로 발생하는 개발 이익 가운데 30%는 토지주에게 추가 수익을 보장하는 데 쓰이고 나머지 70%는 공공주택 공급, 생활 SOC 확충, 세입자ㆍ영세 토지주 보호 등에 들어간다. 개발 이익 대부분을 공공 시행자가 환수, 투기와 개발 이익 사유화 가능성을 차단하겠다는 의도다.

공공자가주택, 10년 만에 주택 정책 전면으로

이익 환수 방안 가운데 눈에 띄는 건 공공주택 공급이다. 정부는 이번 사업으로 공급되는 주택 전량을 공공주택으로 짓기로 했다. 이 중 70~80%는 공공분양주택으로 짓되 20~30%는 공공자가주택으로 공급한다. 공공자가주택은 집 소유권은 민간에 주되 시세 차익 환수 장치를 두는 주택이다. 토지임대부 주택(건물만 분양하고 토지 소유권은 공공이 갖는 주택), 환매조건부 주택(이사 때 공공기관에 환매하도록 조건을 단 주택) 등이 공공자가주택에 속한다.

변 장관은 학자 시절부터 공공자가주택 공급 확대를 주장해왔다. 아파트를 저렴하게 공급하면서도 시세 차익을 바라는 투기성 수요를 억제하기 위해서다. 다만 이는 반대로 주거 안정과 동시에 집값 상승을 기대하는 수요자에겐 공공자가주택 매력이 떨어진다는 의미가 된다. 이명박 정부 시절 공공자가주택이 도입됐다가 확산하지 못한 것도 이 같은 이유에서다. 공공주택 복합사업은 10년 만에 공공자가주택이 주택 정책 전면에 서는 계기이자 변 장관 정책 시험대가 됐다.

정부는 영세 토지주 보호 방안에서도 '신(新) 모기지'를 도입, 이익 공유를 제도화했다. 정부가 마련한 신 모기지란 자금력이 부족한 토지주에게 새 아파트에 입주할 돈을 원리금 분할상환형으로 빌려주되 나중에 집을 처분하면 시세 차익을 주택도시보증공사(HUG)와 나눠 갖는 방식이다. 시세 차익 환수를 위해 분양형 신혼희망타운에 처음 도입됐다가 이번에 역세권ㆍ준공업ㆍ저층 주거지 개발로 확대됐다.

정부는 투기 수요를 막기 위해 이번 대책 이후 취득하는 사업지 부동산에는 우선 공급권을 주지 않기로 했다. 또 공기업이 사업 시행을 신청하는 지역은 토지거래허가구역으로 지정한다.

재산권 보호ㆍ인프라 확충 넘어야 할 과제

다만 이번 대책에선 과제도 적잖다. 개발을 동의하지 않는 소수 토지주 자산을 공공 시행자가 수용하도록 한 것이 대표적이다. 일각에선 재산권 침해를 우려한다. 고밀 개발에 따른 인프라 과부하도 넘어야 할 벽이다. 최민섭 도시정책학회 회장은 "용적률 상향은 쾌적성이나 도시계획 균형성을 훼손할 수 있다"며 "교통이나 녹지, 공원 등 인프라가 확충돼야 하지만 규모의 경제를 이루기 쉽지 않다"고 말했다.