[2·4대책] 文정부 200만 호 공급 약속…실효성 논란에 되레 공급 과잉 우려도

▲변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. (연합뉴스)

수도권 공급물량만 61만6000가구…정부 "확실한 공급 시그널"

정부가 역대급 '물량 폭탄'을 쏟아냈다. 서울에서만 분당신도시 3개 규모의 32만3000가구가, 전국적으로는 83만6000가구가 공급된다. 여기에 앞서 정부가 발표했던 수도권 127만가구 공급계획까지 고려하면 향후 5년간 정부가 공급하는 물량은 200만 가구 이상이다.

정부는 '공급 쇼크' 수준이라며 시장 안정을 자신한다. 전문가들도 '화끈한 대책'으로 시장에 확실한 공급 확대 시그널을 줬다는 측면에서는 긍정적이라고 평가한다. 다만 사업지도 확정되지 않은 대책의 실효성에 의문을 제기한다. 막상 계획대로 공급되더라도 공급 과잉 등 또 다른 혼란이 야기될 수 있다는 우려도 나온다.

2ㆍ4대책으로 공급대책 '방점'

정부가 예고했던 '특단의 대책'이 허언이 아니었다. 정부는 '2·4 주택공급 대책'을 통해 전국에 83만6000가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이 중에서 서울 32만3000가구 등 수도권에서 계획된 물량만 61만6000가구다.

그간 집값 불안의 원인 '투기 세력'이며 '주택 공급'은 충분하다는 정부의 입장을 정면으로 뒤집은 공급 물량이다. 사실 정부는 2018년부터 신혼희망타운 조성용 공공택지를 확대하면서 슬그머니 공급을 확대하기 시작했다. 그해 9·21 대책을 통해 수도권 택지 30만 가구 공급 방안을 제시하고 3기 신도시도 순차적으로 발표했다.

그러나 이들 대책은 중장기 대책 방안으로 단기적으로 시장에 공급 확대 시그널을 주기에는 부족했다. 이후 집값이 급등하며 시장이 걷잡을 수 없게 불안해지자 정부는 작년 5·6 대책에서 서울에 7만 가구를 공급하는 계획을 내놓았다. 연이어 8·4 대책을 통해서는 13만2000가구를 더했다.

이번 '2·4대책'은 정부 공급 대책의 방점을 찍었다. 현 정부가 이번 대책에서 약속한 공급 물량을 더하면 전체 주택공급 규모는 200만 가구 이상으로 수도권에서만 188만8000가구에 달한다.

정부 추산 공급물량, 가정치에 불과…"실효성 꼼꼼히 짚어봐야"

역대급 물량 공급에 정부는 "확고한 주택시장 안정세가 이어질 것이다"고 자신한다. 그러나 벌써 실효성 논란이 나오고 있다. 당장 정부가 추산한 공급 물량이 허수라는 지적이 제기된다. 실제 정부가 이번에 제시한 △공공재건축·공공재개발 등 정비사업 △도심공공주택 사업 △소규모 정비사업 △도시재생 △공공택지 △비주택 리모델링 △신축매입 등 사업의 예상 공급량에 대한 세부 추계 자료를 살펴보면 사업의 대상으로 삼을 수 있는 범위를 모수로 잡고, 기대참여율을 적용해 계산했다. 여기서 기대참여율은 지난해 공공재개발 공모 참여율(25.9%)를 감안한 가정치다.

각 사업별 전체 토지면적, 가용 물량, 기대참여율 등 수 많은 가정을 전제한 '목표치'에 불과한 것이다. 일례로 서울 시내에서 공공재개발과 공공재건축으로 공급되는 9만3000가구는 기존에 재개발을 추진한 정비구역에서 최대 공급 가능한 22만2000가구와 신규 정비구역 공급 가용물량 37만4000가구에 기대참여율(기존구역 25%, 신규구역 10%)을 곱해 산출됐다. 여기에 실제 재건축·재개발 수요 조사는 이뤄지지 않았다.

당장 8.4대책때 정부가 발표했던 공공 정비사업, 특히 공공재건축에 대한 참여율이 떨어지면서 사업이 표류하고 있는 상황을 고려하면 실제 공급량은 목표치에 미치지 못할 수 있다.

준공업지역이나 소규모 정비사업, 도시재생 사업도 사정은 비슷하다.

이와 관련해 국토부 관계자는 "여러 상황을 고려해 기대참여율을 최대한 보수적으로 잡았다"며 "관련 법령정비와 정책이 순조롭게 추진될 경우 정부가 목표하는 물량 확보엔 큰 어려움이 없을 것으로 본다"고 말했다.

전문가들 "단기 효과에 '의문'"…중장기적으로도 문제 산적

당장 급한 불을 끄기 어렵다는 것도 문제다. 대다수 전문가들은 이번 대책이 중장기 적으로는 부동산 시장을 안정시킬 수 있으나 단기적으로 집값을 잡기에는 무리라고 지적한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "정부가 획기적인 공급계획을 내놓으며 시장에 확실한 공급시그널을 준 것은 맞다"면서도 "하지만 당장 입주할 물량이 없는 상황에서 앞으로 얼마를 공급하겠다는 대책이 당장의 시장 불안을 잡기는 어려울 것"이라고 말했다.

실제 정부 예상대로 사업이 진행되는 것도 문제라는 지적도 제기된다. 지역에 따라 일시적인 공급 과잉이 이뤄질 수 있다는 우려에서다. 여기에 투기판이 양산될 수 있다는 주장도 나온다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정책 발표에 따라 개발 기대감이 커져 서울 등 전국이 개발 호재 대상이 됐다"면서 "이로 인해 집값이 더 오르는 등 부작용이 발생할 수 있다"고 말했다.