[주간 부동산 이슈] 부동산 중개수수료 개편…권익위 4개 권고안 장‧단점은

권익위, 중개보수 최고요율 0.9% 인하ㆍ9억 초과 주택 거래구간 세분화 방점

▲서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 도심에 아파트 단지들이 밀집해 있다. (이투데이DB)

국민권익위원회가 현행 부동산 중개보수 요율체계의 구조적 문제를 개선하는 4가지 방안을 마련해 국토교통부에 전달했다. 서울의 아파트 중위가격이 고가 기준인 9억 원을 넘어가면서 부동산 중개수수료가 과도하게 발생한다는 지적에 따른 조치다.

권익위는 현행법상 정해놓은 최고 상한요율(0.9%)과는 별개로 실제 현장에서 주고받는 중개보수 수준(0.5~0.6%대)과 공인중개사들이 받아들일 수 있는 중개요율의 범위를 포함해 검토했다. 중개보수의 문제가 공인중개사들의 생존권과 결부된 예민한 사안이란 점을 고려하고 국민의견 설문조사 결과를 토대로 발굴한 정책활용 시사점을 4가지 방안에 반영했다.

정책활용 시사점은 △최고요율(0.9%)이 적용되는 9억 원 초과 주택의 거래구간 세분화 △최고요율 인하 △중개서비스 범위 확대 △상한요율제 폐지, 구간별 고정요율제로 전환 △전체구간 단일요율제 또는 정액제 방식 검토 등이다.

1안, 거래구간별 누진차액(공제/가산) 활용방식

(1안)

최근 서울 아파트 절반이 9억 원을 초과하면서 중개보수 비용부담도 큰 폭으로 늘어나 중개보수 개편의 원인을 제공한 바 있다. 현행 중개요율 0.9%를 적용할 경우 서울 아파트 소유자의 50% 이상은 810만 원 이상의 중개보수를 지불해야 한다.

공인중개사는 거래계약자 양측으로부터 1620만 원 이상의 중개보수를 받을 수 있다. 1안은 이러한 집값 상승에 따른 중개보수 비용부담을 현실화해야 할 필요성 때문에 거래금액 표준구간을 세분화했다.

△6억 원 이하 0.5% △6억 원 초과~9억 원 이하 0.6% △9억 원 초과~12억 원 이하 0.7% △12억 원 초과~18 억 원 이하 0.4% △18억 원 초과~24억 원 이하 0.3% △24 억 원 초과~30억 원 이하 0.2% △30 억 초과 0.1% 수준이다.

현재의 상한요율 적용 방식을 구간별 누진방식 고정요율로 개선해 주택가격이 아무리 상승해도 거래가격 대비 중개보수 요율이 일정 수준을 유지하게 했다. 중개보수 산정방식은 거래금액 구간의 고정요율을 곱한 후에 해당 구간의 누진차액을 공제하거나 가산해 주면 된다.

12억 원 이하의 주택은 누진차액만큼 공제하고 12억 원 초과 주택은 누진차액만큼 가산해 주면 된다. 9억 원 초과~12억 원 이하 누진차액은 150만 원이므로 주택가격이 10억 원이라면 중개보수 비용은 550만 원(10억 원×0.7%-150만 원)이 된다. 기존 방식으로 계산한 중개보수 비용 900만 원(10억 원×0.9%)보다 350만 원이 줄어든다.

1안 방식을 도입하면 현재 매매기준 최고 0.9% 중개요율을 적용받던 9억 원 이상 고가주택은 0.5%대 수준의 중개요율을 적용받게 된다. 임대 중개보수 비용도 상당히 줄어들어 현재 0.3~0.8% 중개요율을 적용받던 세입자도 0.3%~0.4%대 중개요율을 적용받는 효과를 볼 수 있다.

2안, 거래구간별 누진공제 + 초과분의 상･하한요율 범위 내 협의 혼용방식

(2안)

2안은 매매 기준 12억 원 이하는 거래금액 구간의 고정요율을 곱한 후 해당 구간의 누진차액 만큼을 공제하여 중개보수 비용을 산정한다. 거래금액 구간(6억 원 이하, 6억 원 초과~9억 원 이하, 9억 원 초과~12억 원 이하)과 구간별 누진차액은 1안과 동일하다.

12억 원 초과 거래금액 구간은 12억 원을 기준으로 초과분에 대해서만 상･하한요율 범위 내에서 공인중개사와 거래당사자 간 협의를 통해 중개보수 비용을 결정하면 된다.

주택가격이 15억 원이라면 12억 원에 해당되는 중개보수 비용인 690만 원(12억 원×0.7%-150만 원)에, 3억 원 초과분에 분에 대해서만 0.3%~0.9% 요율범위 내에서 협의한 금액(90만~270만 원)을 더하면 중개보수 비용은 780만~960만 원 수준이 된다.

2안 방식을 도입하면 12억 원 초과 고가주택 거래구간에서는 초과분에 대해 협의를 거쳐야하기 때문에 집값 상승 시에는 중개시장 상황을 반영해 중개보수 비용을 결정할 수 있다. 기존 방식과 달리 하한요율을 둠으로써 이해관계가 다른 공인중개사와 거래당사자 간에 실질적 협의가 가능한 장점이 있다.

2년, 4년 주기로 이사를 자주 갈 수밖에 없는 세입자의 중개보수 비용이 현행 방식을 적용했을 때보다 줄어든다.

3안, 거래금액 구분 없이 단일요율제(매매 0.5% 이하, 임대 0.4% 이하) 또는 단일정액제

3안은 현재 소비자들의 부동산 중개서비스가 낮은 점을 감안해 거래금액과 상관없이 단일요율제를 적용하는 방식이다. 매매 기준 0.5%로 정하게 되면 높은 거래가격대의 중개보수 비용은 줄어들지만, 낮은 거래가격대 소비자는 현행 방식보다 중개보수 비용이 증가하는 단점이 있다.

0.3% 단일요율로 정하게 되면 공인중개사들의 반발을 불러올 수 있어 이해관계자와 협의하기가 쉽지 않을 수 있다.

단일정액제 방식은 주택 거래건당 100만 원이든 300만 원이든 정하면 된다. 얼마로 중개보수를 정할지를 두고 협의가 어려울 수 있다.

거래금액이 낮을 때 현행 중개보수 비용보다 더 많은 비용을 지불할 수도 있어 소비자의 반발이 예상된다. 단일요율제나 단일정액제를 도입하려면 거래금액이 낮은 구간에 대한 보완장치가 필요하다.

4안, 중개보수 부담주체 및 차등부과 권한 부여, 0.3~0.9% 범위 내 협의

공인중개사협회는 2014년 정부의 중개보수 산정체계 개편 당시 중개보수 현실화 공청회를 개최한 바 있다. 중개보수의 완전 또는 부분 자율화 의견이 일부 논의됐다.

4안 방식이 도입되면 거래금액 구간에 따라 상한요율을 달리 적용할 필요가 없다. 거래금액이나 매매, 임대 구분 없이 0.3~0.9% 요율 범위 내에서 공인중개사가 소비자와 협의해 중개보수 비용을 결정할 수 있다.

현재는 공인중개사들이 매도인과 매수인 간이나 임대인과 임차인 간에 실제 협의한 요율을 알 수 없도록 돼 있다. 때문에 차별적 중개보수 비용을 요구하고 있는 실정이다.

4안은 지금까지 거래 양 당사자가 알게 될 경우 발생할 분쟁과 불만을 우려해 실제 협의한 요율을 공개하지 못하는 관행을 개선했다. 중개시장 상황 등을 반영해 중개대상물 확인 설명서 등에 매수인, 매도인 중개보수 요율을 구분해 기재할 수 있다.

권익위는 향후 요율체계가 개편되면 공인중개사의 중개보수가 현행보다 다소 낮아지는 점을 감안해 개업공인중개사의 부가서비스 제공범위를 명문화했다. 이를 소비자가 선택해 이용할 수 있도록 수수료 책정근거 규정도 신설하도록 권고했다.