[로또된 ‘분양전환 임대주택’] 청약 미달 단지 분양받았던 A그룹 직원들 '수억 차익' 횡재

분양 전환가 3.3억짜리 '미사강변 부영'… 옆집은 시세 11억
주변 시세보다 낮게 분양가 산정… 또 하나의 '로또 단지'로

지난해 부영그룹엔 ‘분양 전환 로또’를 맞은 직원이 줄이어 나왔다. 계열사 부영주택이 경기 하남시 미사신도시에 지은 5년 공공임대 단지 ‘미사강변 사랑으로 부영’ 아파트가 조기 분양 전환하면서다. 지난해 6월 부영주택은 기존 임차인에게 전용면적 84㎡형 기준 약 3억3000만 원에 아파트를 분양하기로 했다. 이 아파트와 이웃한 ‘미사강변 센트로’ 전용 84㎡형이 10억 원가량에 거래되는 것과 비교하면 3분의 1 수준이다. 2017년 임차인 모집 당시만 해도 부영주택은 임차인을 채우지 못했다. 이에 선착순 분양에 나섰던 ‘미사강변 사랑으로 부영’을 분양받아 입주한 부영그룹 직원들도 적지 않았다.

분양 전환 임대아파트가 웃돈을 주고서라도 들어가고 싶은 집이 된 것은 이 같은 분양 차익 때문이다. 정부가 정책적으로 분양 전환 속도를 높이면서 시장 기대감은 더 높아지고 있다.

입주자 사이에선 분양 전환 놓고 기대와 우려 교차
또다른 '로또' 기대감 vs 돈 없으면 집 비워져야

분양 전환 임대아파트 제도는 일정 기간 임대아파트에 거주한 세입자에게 아파트 매입 우선권을 주는 방식으로 운영되고 있다.

1992년 5년형이, 2004년 10년형이 도입됐다. 2000년대 중반 판교 등 2기 신도시에서 10년 분양 전환 아파트가 공급되면서 본격적으로 확산했다. 이때 도입된 분양 전환 아파트는 2010년대부터 차례로 분양 아파트로 탈바꿈했다.

기존 임차인에게 받는 분양 전환가는 임대 기간 만료 시점의 아파트 가치를 감정평가해 정해진다. 10년 공공임대아파트는 감정평가액 이하, 5년 공공임대아파트는 ‘감정평가액과 조성 원가 간 산술평균 이하’로 분양 전환가가 정해진다. 주택시장에서 감정평가액은 일반적으로 시세보다 10% 이상 낮게 매겨진다. 분양 전환 아파트에서 분양 차익이 발생하는 것은 이 같은 구조 때문이다.

입주자 사이에선 분양 전환 아파트를 두고 기대와 우려가 엇갈린다. 분양 전환가를 마련하지 못하면 집을 비워줘야 하지만, 분양 전환을 받을 수만 있다면 주변 시세보다 싸게 집을 마련할 수 있다는 기대감이다. 감정평가액을 두고 입주자와 임대주택 운영사인 한국토지주택공사(LH) 간 줄다리기가 반복되는 건 이 같은 이유에서다. 분양 전환이 한참인 경기 수원시 광교신도시에선 감정평가액이 주변 시세의 60~80%대로 책정됐다. 하동 ‘하동 광교센트럴타운 62단지’ 전용 84㎡형은 6억 원대에 분양 전환됐는데 전환 후 매매가격은 11억 원을 넘어섰다.

‘분양 전환’ 출구 전략에 로또 기대감 커져
"분양가 산정 때 형평성 제고해야"

분양 전환을 둘러싼 갈등과 ‘로또 논란’이 커지면서 국토교통부도 출구전략을 펴고 있다. 국토부와 LH는 분양 전환 임대주택 대신 30년 이상 장기 임대주택을 공급한다는 방침을 세웠다. 지난해만 해도 수도권에선 신규 공급되는 분양 전환 임대주택 단지가 한 곳도 없었다.

남은 10년 공공임대 아파트도 분양 전환을 서두르고 있다. 관련 법에 따르면 분양 전환 아파트는 의무 임대 기간의 절반이 지나면 조기에 분양 전환할 수 있는데 이를 서둘러 시세 상승에 따른 갈등 소지를 없애기 위해서다. 이 같은 방침에 따라 서울 강남구 세곡동 보금자리지구와 세종시 등에서 조기 분양이 추진되고 있다.

지역 부동산 시장에선 또 다른 ‘로또 아파트’를 향한 기대감이 감돈다. 세종시 한솔동 첫마을 2단지 전용 84㎡형은 지난해 2억~3억 원대에 분양 전환했는데 지금은 시세가 9억 원을 넘어섰다. 그 사이 국회 등 국가기관 추가 이전설로 세종 부동산 주택시장이 뜨거워진 탓이다. 한솔동 S공인중개사무소 관계자는 “행정수도 완성론과 분양 전환이 맞물리면 그야말로 로또 중 로또 아파트가 나올 것”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “아파트값이 계속 오르다 보니 분양 전환 아파트가 로또 단지가 됐다”면서 “원칙 있는 분양 전환가 산정으로 형평성을 제고할 필요가 있다”고 말했다.