[4.7 재보선] '35층 룰 완화' 박원순표 서울 스카이라인 바뀐다

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

서울의 스카이라인이 바뀐다. 이번 서울시장 선거를 계기로 여야 모두 '35층 룰'을 손봐야 한다는 게 공감대를 이뤘기 때문이다. 35층 층고 규제 완화는 재건축ㆍ재개발 규제 완화 움직임과 맞물리면서 주택시장을 자극하는 요인이 될 것으로 보인다.

35층 룰은 순수 주거용 건물은 35층 넘게 짓지 못하도록 한 서울시 높이 관리 규정이다. 박원순 전(前) 서울시장 재임 중이던 2014년 서울시 최상위 도시계획인 `2030 서울플랜'에 반영됐다. 35층 룰이 확립되면서 주거지역에서 35층이 넘는 건물을 지으려면 주상복합건물로 짓는 수밖에 없었다.

직전 오세훈 시정에선 '단지간 통합 개발ㆍ대지 25% 기부채납'을 조건으로 2009년 한강변 상업지역에선 층수 제한을 없애고 주거지역에서도 50층까지 아파트 건설을 허용했다. 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스(50층)'와 성동구 성수동 1가 '트리마제(47층)'가 이렇게 지어진 아파트다.

박원순 시정에선 규제 완화로 지어진 고층 아파트가 기존 경관과 부조화를 이루고 조망권을 사유화한다고 평가했다. 규제 완화 조건으로 내건 기부채납이 주민 갈등을 야기한다고도 지적했다. 당시 주택경기가 하강하면서 기부채납이 사업성을 떨어뜨렸기 때문이다. 순수 주거용 아파트 최고 층수를 35층으로 정한 것도 2009년 이전 허가된 최고 층수를 따른 것이다.

35층 룰이 자리잡으면서 또 다른 갈등이 생겨났다. 아파트를 높게 지을수록 사업성이 좋아지는 재건축 단지에선 35층 룰을 철회하라는 요구가 거셌다. 정부가 주택난 해소를 위해 고밀 개발을 추진하면서 같은 여당 안에서도 35층 룰을 두고 중앙정부와 서울시가 맞부딪히는 일도 있었다.

▲서울 한강변 아파트 단지. (연합뉴스)

서울시청 복귀전에서 국민희힘 오세훈 후보 캠프는 "주택 공급 활성화로 부동산시장을 안정화하겠다"며 "한강변 아파트 35층 이하 규제 등 서울시 내부에만 존재하는 방침 성격의 규제를 폐지하겠다"고 공약했다. 여당에서도 박영선 후보가 "도시 미관을 고려해 꼭 35층을 규제하는 것은 아니어도 35층에서 50층 사이로 탄력적 운영이 가능하다"며 규제 완화 가능성에 공감대를 나타냈다.

35층 룰 완화ㆍ철폐는 재건축ㆍ재개발시장을 달구는 불쏘시개 역할을 할 수 있다. 그러잖아도 이번 선거에서 규제 완화 공약이 이어지면서 재건축ㆍ재개발 지역 집값이 들썩이는 상황이다. 시장에선 35층 룰이 완화ㆍ철폐되면 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 이촌동 등 한강변 고가 재건축 단지가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 평가한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "서울에 고밀 개발이 필요한 상태에서 규제 완화는 불가피하다"며 "층수는 높이더라도 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적)은 낮춰 쾌적한 도시 환경을 만들어야 한다"고 조언했다. 임희지 서울연구원 선임연구위원은 "필요하다면 높이 규제를 완화할 수 있다"며 "그 혜택을 사유화하기보다는 공원 부지 기부채납 등을 통해 공공성을 확보할 필요가 있다"고 말했다.