공공개발은 강북개발?…민간 재개발 기대감에 공공 등 돌린 강남

2차 도심개발 후보지 강북 집중…강남, 가구 수보다 고품질 원해
정부 "강남도 검토 중"이라지만…전문가 "고밀 개발할 곳 없어"

공공 정비사업이 서울 강남에서 외면받고 있다. 서울 강남지역은 '도심 공공주택 복합개발 사업' 후보지 가운데 단 한 곳도 이름을 올리지 않았다. 공공 정비사업은 지역 주민의 동의와 해당 지자체의 협조가 필요하다. 하지만 공공 정비사업은 수익성이 낮은 데다 오세훈 서울시장 취임으로 강남 일대 민간 정비사업 추진 기대감이 그 어느 때보다 커 정부가 강남 민심을 돌리긴 어려울 전망이다.

15일 국토부와 정비업계에 따르면 전날 발표된 도심 공공주택 복합개발 사업 2차 후보지에 강남지역은 단 한 곳도 포함되지 않았다. 2차 후보지 13곳 모두 서울 강북구와 동대문구에 집중됐다.

강남지역은 서울 전역에서 선정된 공공재개발‧재건축 사업 후보지에도 예외지역으로 남았다. 강남구와 서초구, 송파구 등 강남3구 가운데 유일하게 이름을 올린 곳은 공공재개발 2차 후보지인 송파구 거여새마을 재개발 구역 한 곳 뿐이다.

강남의 공공 정비사업 외면은 오 시장 취임 이후 높아진 민간 재개발‧재건축 규제 완화 기대감과 낮은 수익률에 대한 우려가 뒤섞인 결과로 해석된다. 공공 정비사업의 핵심은 정부가 기존 용적률 규제를 민간 사업대비 최대 111%포인트 이상 높여 더 많은 가구를 공급하는 것이다. 공급 가구 수가 늘면 그만큼 사업성이 높아지므로 공공 정비사업이 민간 정비사업보다 더 유리하다는 계산이다.

▲공공 정비사업이 서울 강남에서 외면 받고 있다. 서울 강남지역은 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지 가운데 단 한 곳도 이름을 올리지 않았다. 사진은 서울 강남구 은마아파트 일대. (연합뉴스)

하지만 강남지역은 고가 주택과 아파트가 많은 지역 특성상 용적률을 높여 더 많은 가구를 공급받기보다는 적은 가구를 공급받더라도 민간 재개발을 통해 고품질의 주택을 얻길 원한다. 또 후보지로 선정되더라도 지역 내 단독주택 소유자 등 토지 지분을 많이 보유한 주민들의 반대 여론이 높아 사실상 추진할 수 없는 상황이다.

실제로 정부가 예상한 도심 공공주택 복합개발 사업 예상 사업성 분석 결과 면적 2만7000㎡ 규모 기준 공급 가구 수는 민간(573가구)이 공공(842가구)보다 적었다. 하지만 공공 정비사업으로 늘어난 가구 중 공공임대주택은 총 215가구로 민간(90가구)보다 더 많았다.

강남구 일원동 인근 S공인중개 관계자는 “이곳 주민들 가운데 빌라 등 다세대 주택 소유자는 공공 정비사업을 원할지 몰라도, 60~70평짜리 단독주택 소유자들은 대지지분을 포기하고 공공사업을 할 이유가 없다”며 “강남에서 공공으로 주민 동의를 얻긴 어려울 것”이라고 했다.

이에 대해 국토부는 강남지역에서도 공공 정비사업 후보지를 접수하고 사업성 분석을 진행 중이라고 했다. 국토부 관계자는 “(공공 정비사업에서) 먼저 신청한 지자체의 사업 제안에 대한 검토를 우선 진행해 발표하고 있을 뿐”이라며 “강남권에서도 검토가 끝나면 후보지를 공개할 예정”이라고 말했다.

반면 부동산 전문가들은 강남지역 공공 정비사업 추진 가능성을 낮게 점쳤다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “당장 강남지역은 역세권이나 저층 주거지를 고밀 개발할 곳이 남아있지 않다”며 “강남은 주택 노후화에 따른 주거환경 개선과 수익 보장이 우선이므로 공공 정비사업을 추진하기 어렵다”고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공 정비사업은 중산층 이하 주택 수요를 충족하는 중‧소형 규모 주택공급 계획이 큰 줄기”라며 “강남지역에서 공공이 앞장서 정비사업을 추진할 요인이 크지 않으므로 민간 정비사업이 원활하게 진행될 강남은 민간으로 하고, 이외 지역만 공공이 주도적으로 참여하는 이원화 방향으로 나아가는 것이 맞다”고 주장했다.