'공공재개발' 봉천13구역도 전용 84㎡ 분양가 9억 넘을 듯

▲봉천13구역 위치도. (자료제공=서울시)

정부가 공공재개발 사업 띄우기에 나섰다. 공공재개발 사업 첫 주자 중 하나인 서울 관악구 봉천동 봉천13구역은 규제 완화 덕에 적자 사업에서 흑자 사업으로 돌아섰다. 사업성 개선을 위해 일반 분양가는 전보다 비싼 값에 책정될 가능성이 커졌다.

한국토지주택공사(LH)는 27일 서울 관악구 봉천동 에그옐로우에서 봉천13구역 공공재개발 주민 설명회를 열었다. 국토교통부와 서울시는 올 초 공공재개발 도입 후 첫 사업지로 봉천13구역을 포함한 8곳을 선정했다.

용적률 상한 400→500%로…단지 크기도 107가구 늘어

이날 LH는 봉천13구역 용적률을 최고 500%까지 높이겠다는 계획을 새로 제시했다. 기존에 제시했던 용적률 상한 400%보다 100%포인트 높인 값이다.

용적률이 높아지면서 단지 규모도 커졌다. 기존에 LH가 용적률 400%로 계획했던 봉천13구역 규모는 357가구지만 용적률 상한을 500%로 높이면 464가구로 107가구 늘어난다. 민간 재개발을 추진했을 때 169가구 공급을 목표로 했던 것과 비교하면 사업 규모가 두 배 넘게 커진 셈이다. 464가구 중 조합원 물량과 임대주택은 각각 214가구, 188가구고 일반분양 물량은 62가구로 기존 계획보다 29가구 증가한다.

LH는 비례율(개발 사업비를 뺀 조합 총수입을 개발 이전 조합원 자산으로 나눈 값. 100%보다 높으면 사업 흑자를, 그보다 낮으면 적자를 의미한다.) 개선도 약속했다. 민간 재개발 추진 당시 예상 비례율은 78%, 처음 LH가 제시했던 비례율은 98%였으나, LH는 이번 설명회에선 122%를 제시했다. 비례율이 100%를 밑돌면 조합원은 초과 분담금을 내야 하지만 100%를 넘으면 외려 개발 수익을 환급받을 수 있다. 공공재개발로 봉천13구역이 적자 사업에서 흑자 사업으로 돌아섰다는 뜻으로 해석할 수 있다.

봉천13구역 재개발 추진위원회 관계자는 "용적률이 높아지면서 비례율도 높아지고 사업성이 좋아지니 주민들은 대부분 만족하는 분위기였다"고 전했다. 특히 봉천13구역은 시장을 끼고 있어 사업성에 더욱 민감하다. 상가 건물주에게도 영업ㆍ임대수익을 넘는 사업성을 제시해야 협조를 얻을 수 있어서다.

조합원 분양가 전용 84㎡ 기준 8억7000만 원 제시

이날 LH가 추산한 봉천13구역 조합원 예상 분양가는 3.3㎡당 약 2400만~2600만 원. 전용면적 74㎡형과 84㎡형 기준 각각 7억7200만 원, 8억7600만 원이다. 2017년 조합원에게 아파트 3.3㎡당 1100만~1300만 원에 분양했던 인근 봉천12-2구역(e편한세상 서울대입구 2차)보다 분양가가 두 배가량 높다.

비례율이 100%를 넘는 상황에서 조합원 분양가는 큰 부담이 아닐 것으로 보인다. 문제는 일반분양가다. 통상 일반분양가는 조합원 분양가보다 10% 이상 높게 책정된다. 이대로면 전용 84㎡형 기준 일반분양가가 9억 원을 넘어선다는 뜻이다. 현행 대출 규제에선 조정대상지역 아파트 분양가가 9억 원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없다. 다만 LH는 이날 설명회에선 정확한 일반분양가는 공개하지 않았다.

최근 LH와 서울주택도시공사(SH)는 공공재개발ㆍ재건축 분양가를 전보다 높게 잡고 있다. 특히 공공재개발 사업장은 서울 대부분 지역에서 시행 중인 분양가상한제(건축비ㆍ토지비 원가에서 일정 수준 이상 이익을 붙여 분양하지 못하게 하는 제도)에서 제외돼 시세에 근접하는 분양가를 받기 쉽다.

LHㆍSH, 공공 개발 분양가 잇따라 상향

SH는 봉천13구역과 함께 공공재개발 첫 사업지인 서울 동작구 흑석동 흑석2구역에 3.3㎡당 최고 4224만 원까지 분양가를 높일 수 있다고 제시했다. 지금까지 흑석동에서 책정됐던 분양가 중 가장 비싼 값이다. 처음 SH가 흑석2구역에 통보했던 분양가(3.3㎡당 3200만 원)에서 30% 넘게 올라갔다. SH 계산대로면 흑석2구역 전용 84㎡형 분양가는 13억 원에 이를 것으로 추산된다.

공공재건축 후보지인 서울 광진구 중곡동 중곡아파트도 3.3㎡당 2600만 원에 분양할 수 있다는 컨설팅 결과를 LH에서 받았다. 처음 LH가 제시했던 분양가(3.3㎡당 2200만 원)보다 20%가량 높은 값이다.

부동산 시장에선 공공 개발에서 사업장이 이탈하는 걸 막기 위해 공기업들이 혜택을 늘리고 있다고 풀이한다. 지난달 오세훈 시장이 취임하면서 서울시에선 정비구역 지정ㆍ정비계획 수립 절차를 간소화하는 등 민간 재개발 활성화를 추진하고 있어서다. 실제 흑석2구역 등에선 원하는 수준만큼 규제를 완화하지 않으면 공공 개발을 포기하겠다는 뜻을 공공연하게 밝혔다.

시민단체 경제정의실천시민연합은 "공공재개발ㆍ재건축은 기존 토지주, 건설사, 투기 세력에게 돌아가던 이익을 공공이 누리기 위해 용적률 완화 등 기성 시가지 내 난개발을 공공이 앞서서 조장하는 공공사업"이라고 비판했다.