규제 막혀 슬럼화 위협 내몰린 수도권 외곽 원도심

이천·광주·여주·가평·양평 등
자연보호권역 묶여 재건축 난항
20년차로 넓히면 2만5884가구

(자료제공=국토교통부)

수도권 외곽 자연보전권역(한강 수계 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요성이 있는 지역) 정비사업이 규제에 가로막혀 있다. 자연보전권역에 주택 건설을 제한하는 수도권 규제 탓이다. 자칫 원도심 슬럼화를 부추길 수 있다는 우려가 나온다.

통계청에 따르면 자연보전권역 5개 시·군(이천·광주·여주시, 가평·양평군) 내에 재건축 대상 아파트(준공 후 30년 이상)는 2019년 기준 2503가구다. 10년 내에 재건축을 추진할 수 있는 준공 20~30년차 아파트도 2만5884가구에 이른다. 일부 읍·면·동이 자연보전권역에 포함된 남양주시와 안성시, 용인시를 포함하면 재건축이 필요한 자연보전권역 내 아파트는 더 늘어난다.

문제는 재건축 기한이 돼도 이들 아파트가 재건축을 추진할 수 있을지는 미지수다. 수도권정비계획법에 따라 자연보전권역에서 주택 건설 등 택지사업이 제한되기 때문이다. 이들 지역에서 재건축 규제를 제한받을 수 있는 건 30가구 미만으로 재건축할 때 뿐이다. 사업성을 고려할 때 사실상 어렵다.

굳이 재건축을 추진하려면 국토교통부 허락을 거쳐야 한다. 대지면적 10만㎡ 미만 사업은 국토부 협의를, 10만㎡ 이상 사업은 수도권정비위원회 심의를 거쳐야 사업을 추진할 수 있다. 재건축 인·허가권 대부분이 지방자치단체에 있는 서울 등 대도시보다 재건축이 더 어렵다는 뜻이다.

다른 지역에선 지구단위계획 수립을 생략할 수 있는 소규모 정비사업도 자연보전권역은 예외다. 자연보전권역 한 지자체 관계자는 "말은 협의라고 하지만 국토부에서 허락하지 않으면 소규모 사업도 제대로 진행할 수 없다"며 "규제를 간소화한다는 소규모 정비사업도 똑같이 복잡하다. 앞으로 노후주택을 계속 정비해야 하는 만큼 제도 개선이 필요하다"고 말했다.

불편은 주민 몫이다. 경기 이천시 보은아파트 재건축추진위 관계자는 "물도 새고 전기도 오락가락한다. 재건축이 어려운 상태에서 집이 낡아가니 아파트 반이 빈집"이라고 전했다. 1984년 입주를 시작한 95가구짜리 보은아파트는 그나마 올해 국토부에서 재건축 협의를 얻어내는 데 성공했다. 주변 다른 노후 아파트들은 국토부 협의를 얻기 위해 줄다리기를 이어가고 있다. 접경지역에서도 선거 때마다 재건축 규제 완화 공약이 나오는 이유다.

노후주택 문제가 대두되다 보니 경기도의회에서도 주택 건축 규제 완화를 위한 '자연보전권역 규제 합리화 촉구 건의안'을 채택했다. 건의안에선 정비사업과 공공주택사업은 자연보전권역 행위 제한에서 예외를 인정해줄 것을 요청했다. 건의안을 주도한 안기권 경기도의원은 "도(道) 집행부에선 규제 완화에 호응하고 있지만 중앙정부에서 미적거린다"고 말했다.

일각에선 대규모 개발사업과 형평성 문제도 제기한다. 3만㎡ 미만 도시개발사업은 수도권정비위 심의와 전략환경영향평가, 교통영향평가 등이 면제되기 때문에 자연보전권역 일부 지자체는 원도심 정비 대신 중소 규모 도시개발사업을 추진하고 있다. 문제는 가뜩이나 자연보전권역 인구가 줄어드는 상황에서 이렇게 인구가 분산되면 원도심 쇠락이 더 빨라질 수 있다는 점이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "별장 등이 아닌 실제 주민 거주를 위한 것이라면 자연을 훼손하거나 기존보다 크게 규모를 늘리지 않는 한 허용을 하는 게 맞는다"고 말했다.