민주당 주택 공급 야심작 '누구나집' 흥행엔 '물음표'

민주당 "무주택자 주거 사다리 강화·가격 안정화 효과 기대"
개발이익 분양가의 10%뿐, 민간사업자 유치 방안 마련해야
후보지 6곳 모두 공기업·지자체 소유, 민간부지 확보도 과제

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

더불어민주당이 '송영길표' 주거 정책 핵심인 '누구나집'의 구체적인 공급 계획을 내놨다. 공공택지를 활용해 1만여 가구를 공급하기로 했다.

민주당 부동산특별위원회는 10일 '수도권 주택 공급 방안'을 발표했다. 지난달 내놓은 '주택 공급·금융·세제 개선안' 일부를 구체화한 것이다.

누구나집, 분양가 10%만 선납하면 10년 후 분양 우선권

이날 공개된 계획 중 핵심은 누구나집이다. 송영길 민주당 대표는 2010~2014년 인천시장을 지낼 때부터 주거 대안으로 누구나집 추진을 구상해 왔다.

누구나집은 10년짜리 분양 전환형 공공지원 민간임대주택을 말한다. 미리 정해진 분양가의 10%를 내면 10년 후 나머지 90%를 내고 집을 분양받을 수 있는 우선권을 갖는다.

김진표 민주당 부동산특위 위원장은 “집 없는 사람에게 주거 사다리를 강화하는 효과를 살리고 주택 공급을 통해 시장 가격을 안정화하는 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 말했다. 민주당 계획대로면 분양가를 시세보다 10~20% 싸게 책정하는 데다 그 중 10%만 먼저 내면 되기 때문에 목돈 마련 부담이 적다. 소득은 안정적이지만 자산은 적은 젊은 층을 겨냥한 사업 구조다.

누구나집이 기존 분양 전환형 임대주택과 다른 것은 개발이익을 분배하는 방식이다. 기존 분양 전환형 민간임대주택에선 감정평가액을 기준으로 분양 전환가를 매기고 있다. 아파트 건설 후 시세가 올라 감정평가액이 높아지면 분양 전환가와 건설원가 간 차액만큼 사업자가 이익을 독점할 수 있는 구조다. 반면 누구나집은 애초부터 분양가의 10%만 사업자가 개발이익으로 가져가는 것으로 못박았다. 10년 전 정해진 분양가에서 시세가 오르면 그 차익은 모두 수분양자(분양을 받은 사람) 몫이 되는 셈이다.

전문가들 "공공 토지 팔아 시세 차익 사유화 부추겨" 비판

이런 사업 방식이 장기적으로 안착할 수 있을지는 불투명하다. 누구나집도 민간임대주택 방식으로 진행되는 만큼 민간 사업자를 유치하려면 만족할 만한 수익을 보장해줘야 해서다.

이은형 대한건설정책 책임연구원은 "집값의 일부만 있더라도 장기적으로는 내집 마련을 가능케 하자는 제도의 취지에는 공감한다"면서도 "10%의 이익이 확보되는 것만으로 얼마나 많은 사업 시행자가 참여할 것인지는 예단하기 어렵다"고 말했다.

부지 확보도 과제다. 이날 민주당이 내놓은 누구나집 후보지 6곳은 모두 공기업이나 지방자치단체가 소유한 땅이다. 그간 민간에서 자체적으로 추진한 누구나집 사업은 대부분 부지 확보에 실패했다. 앞으로도 공공 부지에 의존하는 반쪽 민간 사업이 될 가능성이 크다는 뜻이다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 “공공 토지를 팔아 소수(수분양자)가 시세 차익을 노리는 행위를 부추기는 꼴"이라며 "정말 서민 주거 안정을 위해서라면 공공 토지를 공공임대주택이나 토지임대부 주택(토지는 공공이 분양하고 건물만 민간에 분양하는 주택)에 활용해 개발이익 사유화를 막아야 한다"고 비판했다.

일각에선 이번에 발표된 누구나집 후보지가 서울 도심과 차로 1시간 거리 떨어진 곳에 위치해 직주 근접을 바라는 수요자들 선택을 받기 쉽지 않다는 점도 지적한다.

"군 공항ㆍ교정시설 택지 개발, 중장기적 시각으로 검토"

지난달 민주당이 택지로 개발하겠다는 구상을 밝힌 군(軍) 공항, 교정시설, 예비군 훈련장에 대한 구체적인 활용 방안은 이날 공개되지 않았다. 민주당이 구상을 밝힌 직후부터 시장에선 서울 강남구 내곡동 예비군훈련장, 경기 안양시 안양교도소ㆍ의왕시 서울구치소ㆍ성남시 서울공항 등이 구체적인 후보지로 오르내렸다.

김 위원장은 "올해나 내년에 (이들 지역을) 택지로 만들 가능성은 전혀 없다"면서도 "다만 당ㆍ정 TF(태스크포스)에서 협의를 통해 차기 대선 공약으로 간다던지 해서 중장기적 시각으로 검토할 수는 있을 것”이라고 말했다.