철근대란 후폭풍에 아파트 분양가 '줄상승' 예고

철근값 넉달 새 30% 넘게 상승
기본형 건축비 1.7~1.8% 인상
공시가 따른 택지비 부담도 한몫

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

아파트 분양가 상승이 예고됐다. 철근 대란이 이어지면서 분양가를 산정하는 핵심 요소인 기본형 건축비가 인상된 탓이다.

국토교통부는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 시행지침' 개정안을 지난 16일 고시했다. 19일부터 시행 중인 개정안에 따르면 지상층 기본형 건축비(16~25층 높이 전용면적 60~85㎡형)가 3.3㎡당 559만 원에서 569만 원으로 1.8% 인상됐다. 나머지 주택형도 아파트 높이와 넓이에 따라 지상층 기본형 건축비가 1.7~1.8% 상향됐다.

30% 넘게 오른 철근값에 기본형 건축비 1.7~1.8% 인상

기본형 건축비는 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가를 매기는 기준 중 하나다. 분양가 상한제 적용 지역에선 건축비와 택지비 원가에서 일정 범위 이상 이윤을 붙여 주택을 분양할 수 없다. 이 중 건축비는 국토부가 인정하는 항목(건축비 가산비) 외에는 기본형 건축비 안에서 원가를 산정해야 한다.

원칙적으로 기본형 건축비는 1년에 두 차례, 3월 1일과 9월 15일 각각 조정하게 돼 있다. 이번에 국토부가 두 달이나 앞서 기본형 건축비를 높였다. 오름폭도 올 3월(0.87%)보다 두 배 커졌다.

이는 최근 철근 가격이 급등하면서 기존 기본형 건축비론 건설사ㆍ시행사에 충분한 이윤을 보장할 수 없어서다. '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따르면 직전 기본형 건축비를 정한 지 3개월 이상 지난 시점에서 주요 건설자재 가격이 15% 이상 상승하거나 하락한 경우, 중간에라도 기본형 건축비를 정할 수 있도록 했다.

현재 철근 수급 상황이 그렇다. 지난해 말만 해도 톤당 70만 원(SD400, 10㎜)을 밑돌던 철근 고시가격은 올 3분기 86만 원을 넘어섰다. 몇 년새 감산이 이어지던 상황에서 코로나19 대유행 이후 세계적으로 경기 활성화 바람이 불자 공급이 수요를 못 따라가서다. 일부 건설현장에서 철근을 못 구해 공사를 멈추는 일까지 생겼다. 국토부도 이런 상황을 반영해 기본형 건축비에 반영하는 철근값을 3월보다 32.2% 올렸다.

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

건설사는 숨 돌렸지만 부담은 청약자 몫

기본형 건축비가 인상되면서 건설사ㆍ시행사는 한숨 돌렸지만 청약자들의 부담은 더 커지게 됐다. 기본형 건축비가 높아지는 만큼 분양가 부담도 커질 수밖에 없어서다. 문재인 정부 들어 기본형 건축비는 10% 넘게 올랐다.

임효창 경실련 정책위원장은 "기본형 건축비는 매년 두 차례 고시되는데 그때마다 올라 소비자의 분양가 부담이 빠르게 늘고 있다"고 지적했다.

여기에 택지비 부담도 커지고 있다. 택지비를 산정하는 주요 기준인 공시지가가 매년 급등하고 있어서다. 문재인 정부 출범 이후인 2018년부터 2021년까지 전국 표준지(전국 필지 중 대표성을 띈 필지) 공시지가는 29.6% 올랐다.

지난주 사전청약(본청약보다 2~3년 앞서 청약을 받는 제도)을 시작한 3기 신도시도 분양가 상승 우려에서 예외가 아니다. 사전청약 당첨자가 낼 분양가는 본청약 시점에야 확정되는데 이런 추세면 국토부가 이번에 제시한 추정 분양가보다 높아질 가능성이 있어서다. 그러잖아도 분양가상한제가 적용됐음에도 추정 분양가가 민간 아파트 분양가와 별 차이가 없다는 비판이 나오고 있어 분양가 상승 우려는 가라앉지 않고 있다.

국토부 측은 "본청약 시점에 지가 또는 건축비 등이 상승하는 경우 분양가가 조정될 수 있으나, 과도하게 분양가가 변동되지 않도록 물가상승률 수준으로 변동 폭을 최소화할 예정"이라고 밝혔다.