"조합 비리·갈등 없애자"…'신탁 방식 정비사업' 수도권서 급물살

"조합 비리·갈등 예방" 서울 양천·경기 안산 등서 추진 봇물
성공사례 적고 수수료 부담 단점, 방배선 '조합'으로 선회도

▲서울 양천구 신정동 수정아파트 재건축 조감도 (자료제공=한국토지신탁)

조합 임원 비리 및 조합원 간 갈등 등으로 재건축·재개발사업에 제동이 걸린 서울·수도권 노후 아파트 단지들이 신탁 방식 정비사업으로 방향을 틀고 있다.

4일 이투데이 취재 결과 서울 양천구 신정동 수정아파트와 서초구 방배동 삼호아파트(재건축), 경기 군포시 당동1지구(재개발) 등이 최근 정비사업을 신탁 방식으로 추진하기로 했다. 경기 안산시 단원구 고잔동 중앙주공6단지 등도 조합 시행 방식 대신 신탁 방식 쪽으로 무게 중심이 옮겨가고 있다.

신탁 방식 정비사업은 부동산 신탁사가 조합으로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발 사업을 추진하는 것을 말한다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 도입됐다.

사업 기간 단축·조합 비리나 조합원 갈등 막을 수 있어 '환영'

신탁 방식 정비사업의 가장 큰 장점은 조합 방식보다 정비사업 기간을 단축할 수 있다는 것이다. 조합 방식의 경우 재건축·재개발 추진위원회를 승인받고, 이후 조합 설립 인가를 받아 사업시행인가 이후 시공사를 선정한다. 반면 신탁 방식은 추진위와 조합 설립 단계를 거치지 않아도 돼 사업 기간을 1~2년가량 줄일 수 있다. 사업 기간이 단축되는 만큼 공사비와 이자 비용도 절감할 수 있다.

조합 임원 비리나 조합원 간 의견 충돌을 차단할 수 있다는 것도 장점이다. 그동안 정비사업 단지들이 조합 방식 정비사업 과정에서 조합 임원 비리나 조합원 간 의견 충돌로 인해 사업이 지지부진한 경우가 많았다. 이를 애초에 예방할 수 있다는 것이다.

안산시 고잔동 중앙주공6단지도 주민 간 갈등으로 재건축 사업에 제동이 걸린 곳이다. 2015년 재건축 정비구역 지정을 받아 12월 추진위원회를 설립했지만, 이후 6년간 사업 추진에 진척이 없었다. 이 때문에 일부 주민들이 나서 신탁 방식으로 사업을 추진하고 있다. 이 아파트 한 주민은 "신탁 방식으로 재건축 방향을 틀면서 2주 만에 주민 동의 60% 이상을 달성했다"며 "그동안 재건축 사업이 지지부진했는데 신탁 방식으로 추진하면 사업에 상당한 속도가 붙을 것으로 기대한다"고 말했다.

이 같은 장점에 신탁 방식 정비사업은 서울과 경기 등 수도권을 중심으로 빠르게 확산하고 있다. 올해 상반기에만 서울 관악구 신림1구역(재개발)·신림 미성아파트(재건축)·봉천1-1구역(재건축), 노원구 상계주공5단지(재건축), 경기 부천시 한아름아파트1차(재건축), 인천 계양구 효성뉴서울아파트(재건축) 등이 신탁 방식을 택해 사업을 추진 중이다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

성공 사례 적고 수수료 부담으로 우려되기도

물론 신탁 방식이 긍정적인 성과만 있었던 것은 아니다. 신탁 방식 정비사업의 가장 큰 단점은 아직 성공 사례가 적다는 점이다. 이 때문에 신탁 방식으로 정비사업을 추진했다가 포기하는 사례도 나오고 있다.

일반적으로 분양 매출의 2~4%에 달하는 수수료도 관건이다. 그만큼 비용 부담으로 사업 이익은 낮아질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

서울 서초구 방배7구역은 2017년 한국자산신탁을 사업대행자로 선정해 재건축을 추진했지만, 사업이 예상보다 더디게 진행되자 조합 방식으로 전환했다. 사업이 속도를 내못자 굳이 막대한 수수료를 들여가며 신탁 방식으로 사업을 진행할 이유가 없어진 것이다. 업계에서는 이를 두고 신탁 방식 정비사업 추진 사례가 많지 않다 보니 경험 미숙으로 사업이 더딘 것으로 내다봤다.

신탁업계 관계자는 “사업 노하우가 적거나 자금 조달이 어려운 소규모 정비사업장을 중심으로 신탁 방식에 대한 선호도가 최근 다시 높아지고 있다”며 “비록 수수료를 부담해야 하는 부분은 있지만 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있다는 점에서 신탁 방식 정비사업은 앞으로 더 각광받을 것”이라고 말했다.