문재인 정부 마지막 양도세, 어떻게 바뀌나요?

(게티이미지뱅크)

부동산 양도소득세제가 또 바뀝니다. 더불어민주당 의원 14명은 2일 소득세법 개정안을 발의했습니다. 여당인 민주당 의원총회를 거쳐 확정된 당론 법안입니다. 여당이 국회 과반 의석을 차지하고 있는 만큼 통과는 시간 문젭니다. 민주당은 이달 중 법안 개정을 마친다는 목표를 세웠습니다.

문재인 정부 들어 부동산 양도세제가 바뀌는 건 이번이 여섯 번째입니다. 그때마다 정부·여당이 내세운 명분은 한결같았습니다. 주택 실수요자가 한 집을 장기보유할 수 있도록 유도하고 다주택 투기 차익은 환수하겠다는 겁니다. 그 속엔 다주택자들이 양도세가 늘어나기 전에 집을 내놓으면 집값을 안정시킬 수 있다는 계산이 깔려있습니다. 앞서 양도세를 다섯 번 고쳐도, 집값이 안 잡혔지만 말이죠. 문재인 정부 임기가 아홉 달 남았다는 점을 생각하면 이번 양도세 개정은 문재인 정부가 다주택자에게 보내는 마지막 '파시라' 경고로 볼 수 있습니다.

새 양도세제는 여기에 더해 1주택자 세금 부담을 완화하는 내용도 담겨 있습니다. 정부 정책 실패로 집값이 올랐는데 정부가 양도세를 과도하게 거둬간다는 불만을 풀어주기 위해서죠. 그러면 새 양도세 내용과 그 영향을 하나하나 살펴봅시다.

1. 양도소득세 비과세 기준 금액 상향

첫 번째 내용은 1가구 1주택자 비과세 기준 금액 상향입니다. 지금은 1주택자라도 집을 2년 이상 보유하고 매도 가격이 9억 원을 넘지 않아야 양도세를 면제받을 수 있습니다.(조정대상지역은 여기에 더해 2년 실거주 의무까지 채워야 양도세를 면제받습니다.) 9억 원 비과세 기준은 2008년 생겨 13년째 이어지고 있습니다.

문제는 집값이 오르면서 시세 9억 원짜리 집이 드물어졌다는 점입니다. 한국부동산원에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 5억2996만 원이던 서울 아파트 중간값(가격순으로 나열했을 때 한가운데 오는 값)은 올해 6월 8억9519만 원까지 올랐습니다. 집값 상승이 거듭되면서 서울 아파트 중 절반은 양도세 비과세 혜택을 못 받는다는 뜻이죠.

민주당은 물가 상승을 고려해 양도세 비과세 기준을 12억 원까지 높이기로 했습니다. 법이 바뀌면 12억 원짜리 집까지는 지역별 보유·거주 기간만 채우면 양도세를 안 내도 됩니다. 이 규정은 새 양도세제가 시행된 후 파는 주택부터 적용됩니다.

2. 장기보유특별공제율 차등 적용

1주택자라도 양도세가 무조건 줄어드는 건 아닙니다. 12억 원이 넘는 집을 가진 사람은 지금보다 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 앞으론 매도 차익에 따라 장기보유특별공제율이 차등 적용되기 때문입니다.

장기보유특별공제(장특공제)란 1주택자가 장기간 보유한 집을 처분할 때 보유·거주 기간에 따라 양도소득을 공제해주는 제도입니다. 최고 80%(10년 보유·거주)까지 양도소득을 공제받을 수 있습니다.

민주당은 장기 보유 1주택자라도 매도 차익이 크면 장특공제율에 차등을 두도록 했습니다. 시세 차익이 5억 원 이하면 지금과 같은 장특공제 혜택을 받을 수 있지만, 차익이 5억 원을 넘으면 지금보다 공제율이 줄어듭니다. 장특공제 차등 적용은 법 개정 이후 취득하는 주택부터 적용됩니다.

3. 장기보유특별공제 적용 기간 기산일 변경

새 양도세제에서도 다주택자를 겨냥한 압박 카드는 빠지지 않았습니다. 2023년부터는 다주택자가 1주택자가 되더라도 장특공제를 받기가 까다로워집니다.

주택 보유·거주 기간을 계산하는 방법이 바뀌기 때문입니다. 지금은 다주택자가 1주택자가 되면 남은 집을 취득한 날에서부터 보유·거주 기간을 계산하는데요. 2023년부터는 1주택자가 된 시점으로부터 보유·거주 기간을 계산합니다. 2011년 산 집에 계속 거주한 다주택자가 지금 다른 집을 정리하면 장특공제를 최고치까지 적용받을 수 있지만 2023년이 되면 10년을 더 기다려야 최고치가 된다는 뜻이죠. 장특공제를 받고 싶으면 내년까지 집을 줄이라는 메시지입니다.

민주당은 이번 양도세 개정안을 "실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노린 다주택자의 투기적 수요를 억제하고 장기보유 실수요를 유도한다는 제도의 취지에 맞게 바로잡겠다는 의지가 엿보인다"고 자평했습니다. 민간 전문가들은 양도세 개정으로 혜택보단 불이익을 보는 서울 고가 아파트 단지에선 매물이 귀해질 거라고 우려합니다.

문재인 정부에서 마지막으로 바꾸는 양도세는 성공을 거둘 수 있을까요?