서울 전세금 5000만원 이하 임대사업자 14일부터 '보증보험 가입 면제'

'민간임대주택 특별법' 14일 공포
임대차신고는 '3개월' 유지

▲1일 오전 서울 종로구 헌법재판소 앞에서 열린 주택임대사업자ㆍ주택임대인ㆍ임차인 헌법소원 국민 탄원 기자회견에서 성창엽 대한주택 임대인협회 회장(오른쪽)이 더불어민주당이 추진하고 있는 주택 임대등록사업 폐지와 관련 반대 뜻을 밝히고 있다.2021.6.1 (연합뉴스)

서울 기준 전세보증금 5000만 원 이하 주택임대사업자는 14일부터 보증금 보증보험에 가입하지 않아도 된다. 임대보증금 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 현행법상 형사 처벌 대상이지만, 내년 1월 15일부터는 최대 3000만 원 이하의 과태료 처분을 받는다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 일부 개정 법률 공포안이 7일 국무회의 의결을 거쳐 14일 공포된다고 밝혔다.

임대보증금 보증보험이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품을 말한다. 국토부는 지난달부터 세입자 보호 강화를 위해 모든 등록임대주택 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 가입하도록 의무화했다. 현행법상 임대보증금 보증보험에 가입하지 않은 등록임대주택 임대사업자는 2년 이하 징역형이나 2000만 원 이하 벌금형을 받을 수 있다.

국토부는 다만 최우선 변제금 이하 전세에 대해 세입자 동의가 있다면 의무 가입을 면제하기로 했다. 최우선 변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장된다. 지역별 최우선 변제금액은 서울의 경우 전세보증금이 5000만 원 이하, 수도권 과밀억제권역과 용인·화성·세종·김포시는 4300만 원 이하, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만 원 이하, 그 밖의 지역은 2000만 원 이하다.

임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LHㆍSH 등 지방공사)와 임대차 계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증보험 가입을 한 경우에도 보증보험 가입이 면제된다.

임차인이 보증회사(주택도시보증공사ㆍSGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증보험에 가입했고, 임대사업자가 해당 보증보험의 보증수수료를 전부 지급한 경우도 보증보험 가입 면제 사유에 해당한다. 단, 임대사업자의 의무 부담 전가를 막기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 했다.

이들 3가지 사례를 제외하고 보증보험에 가입하지 않으면 현행법상 2년 이하 징역형이나 2000만 원 이하 벌금형에 처한다. 다만 내년 1월 15일부터는 징역형은 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하, 최대 3000만 원 이하의 벌금형으로 전환하기로 했다.

임대보증금 보증보험 가입 기간도 14일부터 연장된다. 현재 임대보증금 보증보험 가입의무 기간은 '임대의무 기간'으로 규정돼 기간 경과 후에는 가입 여부가 불확실해 임차인 보호에 한계가 있다. 이에 임대사업자 등록이 말소된 날까지 보증보험 가입 기간을 연장하기로 했다.

또 현재 지자체와 국토부는 보증회사로부터 직접 보증 가입 자료를 취득할 법적 근거가 없어 임대사업자 보증 가입 여부 파악 및 관리에 한계가 있었다. 이에 내년 1월 15일부터 보증회사는 임대사업자의 보증 가입이나 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하도록 했다. 해당 지자체장은 국토부 장관에게 관련 자료를 제공해야 한다.

현재 거짓·부정 등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차 계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한한다. 여기에 더해 14일부터는 △선순위 담보권‧세금 체납 등 설명의무 위반 △보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생 △지자체 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한했다.

아울러 이번 제도 개선으로 내년 1월 15일부터 시장‧군수‧구청장은 보증 미가입 사업자에 대해 직권으로 등록 말소할 수 있게 됐다.

이두희 국토부 민간임대정책과장은 "이번 제도 개선으로 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다"고 말했다.