[스페셜리포트] 영끌·전세난 등 규제 부작용에도…규제 더 강화한다는 여권 주자

26차례 부동산 정책 힘 못썼는데
토지 공개념 3법·세제 강화 시사

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

여야 주요 부동산 대선 공약이 발표된 가운데 여권은 차기 정부 집권 시 문재인 정부보다 더 강한 규제를 시행을 예고하고 있다. 문재인 정부에서 부동산 정책이 사실상 실패했음에도 차기 여권 대선주자들은 오히려 ‘더 센’ 부동산 규제를 시사한 셈이다. 설령 공약이 실현되지 않더라도 규제 강화 신호는 시장에 부정적 영향을 줄 수 있는 만큼 내년 상반기까지 부동산 시장 불안은 이어질 전망이다.

12일 정치권과 부동산업계에 따르면 여권 주요 대선 후보들은 한목소리로 부동산 규제 강화정책 시행을 약속하고 있다. 더불어민주당 후보들은 주요 규제 공약으로 토지공개념과 세제 강화를 내걸었다.

토지공개념은 토지의 소유와 처분을 공익을 위해 제한할 수 있다는 개념으로, 개인 소유권은 인정하지만 토지 이용은 공공복리에 적합해야 한다는 사상이다. 현재 토지공개념이 적용된 대표적인 정책으로는 택지소유상한제와 개발이익환수제 등이 있다. 하지만 두 정책은 재산권 침해로 위헌 결정을 받거나 정부가 시행 중 중단했다.

토지공개념 정책과 관련해 이재명 경기지사는 ‘국토보유세’ 도입안을 내놨다. 또 비필수 부동산에 대한 대출 제한과 과세 등을 공약했다. 이낙연 전 민주당 대표는 한발 더 나아가 일정 규모 이상 토지 소유를 제한하는 ‘택지소유상한법’ 등 토지공개념 3법을 추진키로 했다.

문제는 이런 여권 대선 공약이 실현되지 않고, 단지 규제 강화 신호만으로도 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점이다. 당장 문재인 정부는 26차례 크고 작은 규제 강화안을 내놨지만 부동산 시장 조율에 실패했다.

부동산 대책 대부분은 주택 보유세·종합부동산세 강화 등 규제 강화책이 주를 이뤘다. 하지만 집값을 잡기는커녕 대책 발표 때마다 오히려 집값이 올라 ‘무용지물’에 가까웠다. 부동산 규제가 강화될 것이라는 불안감이 확산하자 지난해부터 2030세대의 아파트 영끌(영혼까지 끌어모아 투자) 매수와 수도권 전세난만 심화됐다.

KB국민은행 조사에 따르면 전국 아파트 중위가격은 지난 7월 처음으로 5억 원을 돌파했다. 2016년 10월 3억 원을 돌파한 이후 문재인 정부 내내 올랐다. 최근 1년 만에 중윗값 1억 원이 올랐고 임기 전체 기간으로 보면 2억 이상 급등했다.

이 기간 서울 아파트 전용면적 84㎡형 평균 가격은 6억4000만 원에서 11억4000만 원으로 두 배 가까이 올랐다. 매맷값이 오르자 전셋값도 덩달아 뛰었다. 지난달 전국 아파트 중위 전셋값은 3억554만 원으로 3억 원을 넘겼다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “여권 대선 후보들의 부동산 규제 공약은 다주택자를 규제로 두들기면 물량을 내놓을 거라는 믿음이 강하다”며 “하지만 기존 사례를 보면 다주택자는 증여를 하거나 서울 내 ‘똘똘한 한 채’를 보유하는 전략으로 규제를 피해갔다. 오히려 더 강한 규제 시행은 부작용만 불러올 것”이라고 강조했다.