[단독] 누구 입김 작용했나? 초기 사업목적 변질된 대장동

성남도개공 2015년 용역 자료서 "공익성 확보 위해 SPC 출자"

"민간기업 수익 지나치지 않게 사업전반 관리ㆍ감독 맡겼다" 밝혀
돌연 '초과이익환수제 제외' 특혜…개발사들 수천억 원대 이익

경기 성남시 대장동 개발사업은 민관합작 특수목적법인(SPC) 출자 타당성 검토 단계에서부터 민간사업자의 과도한 수익을 막고자 성남도시개발공사가 직접 출자를 결정한 것으로 확인됐다. 그런데 이런 초기 사업 목적과 달리 대장동 일대는 개발이 완료된 이후 ‘누군가의 관여’로 기존 분양가의 최소 2배 이상에 거래되면서 민간사업자가 수천억 원대의 폭리를 취할 수 있게 됐다.

5일 본지가 입수한 2015년 1월 ‘대장동·제1공단 도시개발사업 검토용역’ 자료를 보면, 당시 성남도시개발공사는 대장동 일대 개발사업에서 “도시조성의 공익성을 확보하는 목적을 위해 SPC의 지분 참여가 필요하다”고 밝혔다.

성남도시개발공사는 “공동출자자로 참여하는 민간기업이 수익을 지나치게 우선시 하지 않도록 하고 정상적으로 사업이 추진되기 위해서는 사업 전반에 관한 관리와 감독이 필요하다”고 밝혔다. 이어 “성남도시개발공사에서 대장동·제1공단 결합 도시개발사업 출자를 통해 SPC의 지분 참여 목적이 단순한 수익 창출이 아니다”고 설명했다.

성남도시개발공사가 ‘공공성’을 강조한 것은 대장동 사업에 SPC의 도입 타당성을 입증하기 위해서다. 대장동 개발에는 SPC의 한 유형인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 사업을 운용하고자 했다. PFV는 설립 절차가 간단하고 전략적 투자자 모집으로 사업 리스크를 분담할 수 있어 사업 진행의 효율성을 높인다는 장점이 있다. 배당가능 이익의 전부(100%)를 배당해야 해 과도한 수익을 추구할 수 있다는 점은 단점으로 지적됐다. 이 때문에 성남도시개발공사 측은 민간기업의 과도한 수익을 막는 관리자 역할을 자처하며 지분의 50% 이상을 출자하기로 결정한 것이다.

기업회계기준서 제15호(지분법)에 따라 성남도시개발공사는 주식의 20%만 보유해도 ‘중대한 영향력’을 행사하는 위치에 놓일 수 있었다. 하지만 성남도시개발공사는 “사업의 상징성 및 안정성, 분양의 신뢰성을 높이고, 사업추진의 의사결정권 확보를 위해 최소 50%를 초과하는 출자를 통해 사업이 최대주주로서 사업을 이끌어나가는 것이 타당하다”고 밝혔다.

성남도시개발공사는 대장동 일대의 개발사업에 필요한 재원을 1조1333억 원으로 추산하고, 분양수입도 그에 걸맞게 산출했다. 투자 대비 과도한 수익을 추구하지 않으려는 의도다. 성남도시개발공사가 이 보고서에서 추산한 분양 수입은 총 1조2616억 원이다. 실제로 85㎡ 초과 아파트의 평당(3.3㎡) 분양가는 968만 원(1㎡당 293만3870원) 수준으로 책정했다. 사실상 투자금액만큼만 분양 수입을 거두겠다는 의미였다. 누군가의 개입으로 개발 완료 후 실제 평당분양가는 2.6배 오른 2500만 원 선에서 분양한 것으로 알려졌다.

초기 사업 목적이 개발 과정에서 변질되면서 민간기업인 화천대유 등은 대장동 개발사업으로 막대한 배당금을 챙겼다. 부동산 상황 변화로 보통 분양가 조정 요건을 담기도 한다. 하지만 도중에 초과이익환수제도 제외되면서 초기의 목적과는 다른 결과를 낳게 됐다.