고도제한 대못 뽑는 도봉구…31년 묵은 정비사업 '훈풍'

고층건물 불가 사업성 떨어져
"균형발전·재산권 보호 필요"
區, 규제완화 관련 용역 발주

▲서울 도봉구 북한산 인접 지역의 고도제한 ‘규제 대못’이 뽑힐 전망이다. 서울 도봉구 일대 주택 밀집지역 모습. (연합뉴스)

서울 도봉구 북한산 인접 지역의 고도제한 ‘규제 대못’이 뽑힐 전망이다. 북한산 고도제한은 지난 1990년 설정된 이후 31년째 인근 지역 개발을 가로막는 장애물이다. 일대 고도제한이 완화되면 공공은 물론 민간 정비사업에도 훈풍이 불 것으로 보인다.

7일 정비업계에 따르면 도봉구청은 북한산 주변 고도제한 기준을 조정 및 완화 방안을 수립하기 위한 ‘북한산 주변 용도지구(고도지구) 관리방안 수립 용역’을 이달 5일 발주했다. 고도지구 여건 변화와 실태 분석을 통해 고도제한 완화 등 조정 기준을 마련하기 위해서다.

현재 도봉구 내 고도제한 지역은 도봉1동과 방학2‧3동, 쌍문1동 일대 등 약 116만㎡ 규모다. 고도지구는 도시계획이나 토지이용 목적상 건축물의 높이를 제한하는 지역을 말한다. 건물 높이의 최고 한도를 정한 것을 최고고도지구, 최저 한도를 지정한 것을 최저고도지구라고 한다. 서울 내 최고고도지구는 총 944만㎡로 여의도 면적의 약 3배 규모다. 주요 지역으로는 남산과 북한산, 구기·평창동, 경복궁 주변 등이다.

북한산 아래 도봉1동과 방학2‧3동, 쌍문1동은 1990년 12월 최고고도지구로 지정돼 30년 이상 개발이 제한됐다. 북한산 일대 최고고도지구는 당초 지상 5층, 20m 이하로만 건설을 지을 수 있도록 규정했다. 이 때문에 해당 지역 일대에는 지금도 저층 상가나 단독 주택만 즐비하다.

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

이후 2014년 북한산과 남산 일대 7개 지구의 층수 규제가 폐지돼 지금은 층수 제한 없이 20m 이하 건물을 지을 수 있다. 하지만 고층 건물 건설은 여전히 불가능해 정비사업 수익성이 매우 떨어진다. 이런 문제로 일대 정비사업은 한 번도 진행되지 않았다.

쌍문1동 B공인 관계자는 “이 동네는 고도제한으로 개발이 어려워 재개발을 한 번 제대로 못 했다”며 “고도제한 해제는 일대 주민의 숙원사업인 만큼 하루빨리 완화됐으면 좋겠다”고 말했다.

일대 고도제한 규제 대못이 뽑히면 주변 정비사업도 속도를 낼 전망이다. 쌍문1동 덕성여대 후문 일대는 지난 4월 정부 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정됐다. 정부는 이곳에 총 1008가구 규모 아파트를 지을 예정이다. 고도제한이 완화되면 가구 수는 더 늘어날 수 있다.

도봉구 내 민간 재개발 구역은 현재 도봉2구역이 유일하다. 이 때문에 고도제한 기준이 조정되면 정비구역에서 해제된 도봉3구역과 쌍문1구역의 사업 재시동 가능성도 점쳐진다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “도봉구 북한산 인접 지역의 경우 주민 재산권 보호와 지역 균형 발전을 위해 고도제한 완화가 필요하다”며 “고도를 낮추지 못한다면 건폐율을 늘리는 등 주민 불이익을 줄이기 위한 대책 마련도 검토해 볼만하다”고 했다.