전세대출 총량 규제 빼고 DSR 반영 저울질…'실수요자 어쩌나'

(사진=연합뉴스)

전세대출이 올해 가계대출 총량 관리에서 제외됐지만, 실수요자들은 이달 발표하는 가계부채 대책을 여전히 주시하고 있다. 전세대출이 가계부채 대책에서 완전히 빠질지, 총량규제 외의 다른 규제가 적용되는지 모호하기 때문이다. 보완대책의 핵심으로 예고된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세대출이 반영되면 전세대출자는 추가 대출이 사실상 차단될 수 있다.

17일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이달 안에 가계부채 추가 대책을 발표할 것으로 알려졌다. 대책 가운데 가장 논란을 부른 전세대출 규제는 일단 총량 규제 대상에서는 빠지는 것으로 정리됐다. 하지만 이것으로 전세대출 사안이 일단락됐는지는 확실치 않다.

금융당국 관계자는 "전세대출을 DSR 평가에 반영할지는 아직 확정되지 않았다"며 "(다른 전세대출)추가 규제를 넣을지 뺄지는 아직 검토 중"이라고 말했다. 전세대출에 대한 추가 규제가 나올 가능성을 완전히 배제하지 않은 것이다.

추가 규제 방안으로 예상되는 건 우선 전세대출을 DSR에 포함하는 안이 꼽힌다. 현재 전세대출은 차주단위(개인별) DSR에는 반영되지 않으며, '포트폴리오 규제'로 불리는 금융회사별 평균 DSR 산출에는 이자만 반영된다. 현재로선 전세대출이 DSR에 사실상 반영되지 않는 셈이다.

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

만약 DSR 산정에 전세대출이 포함된다면 개념상 전세대출의 원금까지 포함해야 때문에 차주의 연간 원리금상환액이 크게 늘어난다. 대출 여력은 확 줄어든다. 이 경우 시장에 미치는 영향이 막강해 정부에서도 반대하는 의견이 더 강한 것으로 알려졌다.

아울러 지난 7월부터 시행된 DSR 규제를 조기에 도입하는 방안도 거론되고 있다. 현재 '개인별 DSR 40%' 규제 적용 대상은 △투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출 △1억 원 초과 신용대출이다. 내년 7월부터는 총대출액 2억 원을 초과할 때로, 1년 후에는 총대출액 1억 원을 초과할 때로 순차적으로 확대될 예정이다.

전세대출 갱신 시 대출 한도에 대한 범위도 증액분 수준에서 제한될 가능성이 크다. 금융당국은 최근 시중은행 여신 담당 실무자들과 만나 전세대출 재개와 관련한 후속 조치안을 논의한 결과 전세대출 가수요를 막기 위해 국민은행 방식을 채택하기로 의견을 모은 것으로 알려졌다.

전세대출의 보증기관 보증비율을 인하할 수도 있다. 현재 시중은행은 한국주택금융공사(90%)이나 서울보증보험(100%), 주택도시보증공사(100%) 보증을 받아 전세대출을 내주고 있다. 주금공 보증을 통해 1억 원을 빌려준다면, 9000만 원에 대해서는 사실상 리스크를 지지 않는다는 얘기다.

금융당국이 보증비율을 낮추면 은행이 리스크 관리 차원에서 금리를 올리거나 대출 한도를 줄일 수 있다. 이로 인해 외곽지역 빌라 등에 대한 대출이 어려워져 취약계층이 타격을 받게 돼 더 큰 문제점을 불러올 수 있다.