[자본시장 속으로] 아파트(실물자산) 가격의 상승, 보수냐 진보냐?

부제: 역대 대통령의 선택결과

▲이대우 로보피아투자자문 대표

아주 오래전인 1950년대에 대한민국의 수출품 중에 최대 효자는 암모니아(오줌)와 인모(가발)이었던 시절이 있었다. 그 이후 건설경기를 통한 내수확장에 중점을 두기 시작하면서 1946년 9월 경기도 관할에서 독립해 서울특별자유시로 이름이 바뀐 후 1963년 서울에 노원구, 강서구, 영동(강남의 옛 이름, 그 당시에 강남은 영등포를 의미)이 서울로 편입됐다.

1960년대 중후반부터 부동산 경기 상승을 통한 내수확장이 시작되면서 아파트(실물자산)가 새로운 투자의 개념으로 잡혔다. 영동(강남의 옛 이름)이 개발되기 전에는 강북에서 강남으로 1박 2일간 지게에 가득 인분을 담고 한강을 건너서 강남에서 힘들게 농사를 지어 부유한 강북에 과일과 야채를 부지런히 농사를 지어서 날라야만 했던 시절이었다.

압구정(狎鷗亭: 갈매기가 가까운 곳, 한명회의 호) 일대에서는 배를 수확했고 잠원동에서는 무(단무지용)를 재배했으며 도곡동에서는 가까운 매봉산에서 도라지를 캐서 팔았던 시절이 그 때다.(당시 양재동 일대 평당 200원 내외)

1969년 제3한강교(지금의 한남대교, 1970년 경부고속도로와 연결)가 도로의 핵심 망으로 연결됐던 그곳이 바로 현재의 강남이다. 영동은 그 당시에 유일한 강남이었던 영등포의 동쪽을 포괄해서 이야기하던 지명으로써 아직도 그 흔적이 영동세프란스와 영동대교라는 이름에 남아있다.

1950년대에 서울의 인구가 150만 명에서 1966년 370만 명으로 늘면서 서울을 반드시 확장해서 개발을 해야만 하는 사회적 문제와 북한과 인접한 강북보다는 안정성이 높은 강남을 선택할 수밖에 없는 정치적 요인이 다 함께 고려했던 것이 사실이다.

1973년 강남의 개발촉진지구지정과 1975년 한해에만 강북지역 개발억제책과 아파트지구 제도(아파트 외에는 건설이 불가능) 및 주요 공공시설 강남 이전 계획 발표로 대법원, 검찰청, 고속버스터미널의 이전이 결정났으며, 다음해인 1976년 명문고등학교 강남 이전 계획(10년간 15개 고등학교 이전)이 발표되자마자 1976년 경기고, 1980년 서울고의 이전으로 강남개발의 틀이 잡히게 되었다. 그 결과로 1963년 도곡동 땅값은 평당 400원에서 1979년 40만 원으로 무려 1000배가 오르게 된다.

1971년 여의도 시범아파트 분양을 기점으로 기존 아파트와 달리 안정성과 편의성이 결합되면서 대한민국의 주거문화가 아파트로 자리를 잡게 됐으며, 아파트 경기는 1988년 서울올림픽을 전후로 평당 1000만 원대를 넘어서게 된다. 그 당시만 하더라도 평당 1000만 원은 버블이라고 했지만, 지금은 그 시점의 10배 이상 상승한 것이 사실이다. 역대 정권마다 서민생활 안정과 주거안정화를 위한 정책을 꾸준하게 시행되고 있지만 그 결과는 단순한 물가상승 효과라고만 단정할 수 없는 심각한 결과로 나타난 것이 현실이다. 그래서 역대 대통령 재임기간별 상승률과 보수와 진보, 각각 정권을 유지한 기간의 아파트 상승률을 비교해 분석해 보면 아래와 같다.

▲출처: 로보피아투자자문

먼저 역대 대통령 재임기간 중의 아파트 상승률표를 분석해보면, 대한민국에서 최초의 직선제로 당선된 노태우 대통령(제13대) 재임기간은 1988년 올림픽 특수가 있었다는 점과 IMF가 있었던 김영삼 대통령(제14대) 재임기간을 제외하면 코스피 상승률보다 아파트 상승률이 상대적으로 높았다는 점과 상대적으로 변동성 없이 꾸준하게 상승했다는 사실을 알 수 있다. 표에는 나타나지 않지만 제19대 문재인 대통령 재임기간의 가장 큰 특징은 서울의 아파트 상승률보다 수도권의 아파트 상승률이 높다는 점이다.

서울 노원구(72.29%)를 제외하면 성남 분당구(73.72%), 수원 영통구(72.48%), 광명(70.73%), 의왕(67.67%), 안양 동안구(66.05%) 등으로 대전과 세종을 제외한다면 수도권지역의 상승세가 압도적이다. 결과적으로 국토균형개발의 결과가 아직은 통계에 잡히고 있지는 않다.

▲출처: 로보피아투자자문

다음으로 역대 대통령 재임기간 5년을 각각 기간수익률로 환산하여 수익률의 추세를 차트로 분석해 보고자 한다. 우선 집권 2년차까지는 상승률이 극히 제한적으로 나타나지만 집권 3년차부터는 급격한 상승률이 나타난다는 점이 큰 특징이다.

두 번째로 역대 대통령의 성향을 진보와 보수로 구분해서 살펴보면 진보성향의 대통령 재임기간의 평균상승률은 35.45%로 보수성향 재임기의 12.86%보다 2.75배 높은 것을 알 수 있다. 특히 제19대 대통령 재임기간 중 상승률은 다른 진보성향의 대통령 재임기간 때와 달리 급격한 상승세를 보인다는 점이 가장 큰 특징이다. 물론 그 시점에 글로벌 부동산 가격상승을 감안한다면 놀라운 일도 아니며 현실적이라고 할 수밖에 없다.

이제 불과 126일 뒤(2022년 3월9일)면, 제20대 대통령선거를 앞두고 있는 시점에서 각종 부동산 정책에 대한 공약과 이슈가 쏟아지겠지만 대한민국 역사상 처음으로 진행되는 예비타당성 면제 23조 원 이상의 투자로 국토균형개발이 진행되면서 추가적인 부동산 가격의 상승을 막기에는 힘들어 보인다. 데이터를 실증적으로 분석하는 입장에서 부동산 안정을 위해 국민들의 선택이 보수냐? 진보냐? 어떤 선택의 결과로 귀결될지, 그리고 다시 5년 뒤에 어떤 통계적 결과가 나올지 기다려진다.