서초 아남·개포우성5차 등 서울 ‘소규모 재건축’ 붐

서초구 아남아파트 조합설립 인가
강남권 '나홀로 아파트' 사업 활발
광진·성동구 등 곳곳서 잇단 추진
국토부·서울시, 용적률 규제 완화
고척고 인근 '공공참여' 후보지에

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

서울 강남지역을 중심으로 소규모 재건축 훈풍이 불고 있다. 일반 재건축 사업이 정부의 안전진단 규제 강화 등의 영향으로 지지부진하자 서울 내 나홀로 아파트를 중심으로 ‘미니 재건축’ 사업이 각광받고 있다. 특히, 서울 집값이 많이 올라 재건축 사업성이 개선되면서 강남 아파트 위주로 사업이 순항하는 모습이다. 여기에 정부와 서울시까지 공공 소규모 재건축 사업 지원에 나서 당분간 소규모 재건축에 뛰어드는 단지는 늘어날 전망이다.

서초 아남아파트 소규모 재건축 조합설립인가

5일 정비업계에 따르면 서울 서초구 서초둥 아남아파트는 1일 서초구청으로부터 소규모 재건축 사업 조합설립인가를 얻었다. 이 단지는 2개 동, 166가구 규모로 1988년 준공돼 34년차를 맞아 재건축 가능 연한(30년)을 훌쩍 넘겼다. 조합은 내년 1분기 안으로 시공사 선정을 마무리하고 사업에 속도를 낼 계획이다.

최근 강남지역 내 200가구 미만 나홀로 아파트를 중심으로 소규모 재건축이 활발하다. 강남구 도곡동 개포우성5차는 추진위원회 설립 후 조합설립 동의율 75% 이상을 확보하고 조합설립을 준비 중이다. 개포럭키는 조합설립 인가를 받고 10월 포스코건설을 시공사로 선정했다.

강남에서 소규모 재건축이 흥행하자 서울 내 다른 지역에서도 추진 단지가 속출하고 있다. 광진구 삼성1차와 성동구 미성주택, 영등포구 당산현대2차 아파트 등이 사업을 추진 중이다. 사업 추진 단지가 늘자 건설사도 최고급 브랜드를 내세워 수주전에 뛰어들고 있다. 용산구에선 한남시범아파트가 현대건설을 시공사로 선정했다. 현대건설은 이 단지에 최고급 브랜드 ‘디에이치’를 적용할 계획이다.

집값 급등에 재건축 규제까지…소규모 재건축으로 시선집중

소규모 재건축 사업은 일반 재건축과 달리 사업속도가 빠르고 절차가 간단하다. 사업 대상지 기준은 △대지 면적 1만㎡ 미만 △200가구 미만 노후 연립주택이나 소형 아파트 등이다. 조합설립은 주민 75% 이상 동의를 얻으면 할 수 있다. 소규모 재건축은 안전진단과 정비구역 지정 절차가 없어 사업 기간이 3년 6개월 정도로 줄어든다. 기존 재건축 사업이 8년에서 최대 10년까지 걸리는 것과 비교하면 절반 이하로 감소하는 셈이다.

특히 소규모 재건축은 재건축 초과이익환수제 적용을 받지 않아 임대주택을 넣는 방식으로 진행해 분양가상한제 적용도 피할 수 있어 수익성이 더 높다.

아울러 정부와 서울시가 잇따라 소규모 재건축 규제를 완화한 것도 사업 흥행에 영향을 줬다. 국토교통부는 지난달 ‘공공 참여 소규모 재건축 사업’ 참여 대상지 공모계획을 발표했다. 공공이 소규모 재건축에 참여하면 공공임대주택 기부채납을 조건으로 용적률을 법적 상한의 최고 120%까지 완화해주기로 했다.

용적률을 올려주면 더 많은 가구를 신축할 수 있으므로 그만큼 수익성이 더 좋아진다. 국토부는 서울 내 시범사업 후보지로 구로구 고척고 동측(188가구)과 대전 중구 성모여고 인근(387가구) 등 2곳을 선정해 세부 사업계획을 준비 중이다.

앞서 서울시도 소규모 재건축 규제를 없앴다. 서울시는 6월 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한 구역에서 소규모 재건축을 추진할 때 적용된 의무공공기여를 폐지했다. 공공임대주택 의무 공급 물량을 줄여 그만큼 분양가구를 더 지을 수 있도록 해 수익성을 높였다. 또 용적률 상향 인센티브를 최대 20%까지 제공해 사업성도 강화했다. 임대주택을 추가로 지으면 2종 일반주거지역 기준 용적률의 상한인 250%까지 허용하도록 했다.

서초구 H공인 관계자는 “도곡동 등 집값이 비싼 단지를 중심으로 소규모 재건축 사업이 순조롭게 진행되고 있는 데다 서울시에서도 관련 규제를 완화해 수익성이 더 좋아졌다”며 “앞으로 강남 내 더 많은 나홀로 아파트들이 사업에 뛰어들 것”이라고 말했다.