부동산 금융취약성 경고한 한은, 통화정책 정상화 고삐 죈다는데

금융불균형 부동산시장 중심 누증..자영업자 집값 하락에 더 취약
가계 및 기업부채 등 민간신용 GDP 2.2배 육박..집값 상승 둔화세 매물 쌓일 것

▲서울 강남구 압구정동 현대아파트 전경. (뉴시스)

부동산 금융취약성을 경고한 한국은행이 기준금리 인상이라는 통화정책 정상화 고삐를 더 세게 죄겠다는 방침을 분명히 했다. 최근 공급확대로 선회한 정부정책과 맞물려 집값 하락이 가시화할 전망이다.

◆금융불균형 주범은 부동산시장이라는 한은

23일 한은이 발간해 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’는 부동산시장에 대한 우려로 가득했다. 실제, 국내 금융불균형은 부동산시장을 중심으로 누증되고 있다고 판단해 사실상 부동산시장을 주범으로 꼽았다.

이정욱 한은 금융안정국장은 “국내 불균형뿐만 아니라 주요국 글로벌 금융불균형까지 복합적으로 가중될 경우 잠재적 취약성이 더 커질 수 있다”며 “거시건전성 측면에서도 (금리인상을 통해) 금융불균형을 해소하고 금융완화조치를 정상화할 필요가 있겠다”고 말했다.

한은이 제시한 각종 지표들도 하나같이 부동산시장에 경고음을 울리고 있는 중이다. 3분기(7~9월) 중 부동산 금융취약성지수(FVI)가 역대 최고 수준인 100을 기록한데 이어, 가격소득비율(PIR)과 가격임대료비율(PRR), 대출금리 등을 종합적으로 평가한 Z-스코어 지수도 같은기간 1.8을 나타냈다. 이는 2011년 1분기 이후 장기평균치인 0을 크게 웃도는 수준이다.

6월말 기준 0.6%를 기록해 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준을 기록 중인 가계대출 연체율도 착시효과가 있을 수 있다고 봤다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이라는 미증유의 사태 속에서 금융지원과 완화조치가 지속된 것이 상당 부분 영향을 줬기 때문이란 평가다.

(한국은행)

더 큰 문제는 자영업자들의 부동산담보대출이 가계보다 많다는 점이다. 코로나19 와중에 집과 상가 등을 담보로 자금을 융통했을 가능성이 높다. 실제, 자영업자 폐업률이 지난해 기준 11.8%에 그쳐, 코로나19 발발 이전인 2019년(12.7%) 보다 더 낮다는 점은 이를 반증한다.

가계대출 중 자영업자의 부동산담보대출 비중은 3분기 중 69.3%에 달해 비자영업자(55.7%) 보다 높다. 이중 환금성이 낮은 주택외 부동산담보대출 비중도 29%로 비자영업자(11.7%)의 2.5배 수준이다. 부동산값이 하락할 경우 자영업자의 채무상환능력이 그만큼 취약할 수 있음을 시사하는 것이다.

이미 가계와 기업을 합한 민간신용은 경제규모의 두배를 넘어 역대 최고치를 이어가고 있는 중이다. 3분기 중 명목 GDP대비 민간신용 비율은 전년동기대비 9.4%포인트 상승한 219.9%를 기록했다. 부문별로는 가계부채가 9.7%, 기업대출이 12.4%씩 늘었다.

전문가들도 부동산값이 하향안정화할 것이라는데 의견을 같이 했다. 서진형 대한부동산학회장 겸 경인여대 경영과 교수는 “금리를 인상하게 되면 지금보다 집을 매도하려는 물량이 더 많아질 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “기준금리를 2%까지 올려야 부동산 시장이 안정적으로 될 것으로 본다”고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 “기준금리를 내년 상반기 1.50~1.75%까지 올릴 것으로 보고 있다. 1월부터는 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화돼 매수자 부담이 커지면서 매물이 쌓일 가능성이 있다”며 “수요가 적거나, 공급이 많거나, 외곽지역들은 가격이 하향 조정될 수 있다”고 설명했다.