내년에 대출 실수요자 숨통 트일까…규제 기조는 여전

"대출 규제로 단기적 부동산 시장 안정화 기대할 수 있지만…부작용 우려"

▲63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 (고이란 기자 photoeran@)

정부가 내년도 가계대출 규제를 강화한다. 유동성 확대를 억제해 집값 상승을 막겠다는 계획으로, 가계부채 증가율을 올해 3분기(9.7%) 절반 수준으로 줄여 관리한다는 방침이다. 이 같은 대출 규제는 실수요자의 내 집 마련 기회까지 빼앗을 수 있다는 지적이 나오는 만큼 이들을 대상으로 금융 지원은 강화하는 안을 마련했다. 다만 집값 상승분보다 강화되는 금융 지원은 제한적이라 실수요자의 숨통은 여전히 옥죌 전망이다.

국토부는 27일 발표한 ‘2022년 정부 업무보고’에서 “일관성 있는 가계부채 관리를 통해 유동성 확대로 인한 집값 상승을 막겠다”고 밝혔다.

우선 내년도 가계부채 증가율을 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이전 수준인 4~5%대로 정상화하기 위해 상환 능력을 따져 대출 한도를 제한하는 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 확대한다.

구체적으로 내년 1월부터는 총 가계대출액이 2억 원을 넘으면 차주 단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 연 소득이 5000만 원일 경우 DSR 40% 규제에 따라 총대출 규모가 2000만 원을 넘을 수 없다는 뜻이다. 7월부터는 이보다 규제가 더 강화돼 총대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 규제를 받는다.

부동산 가격을 결정하는 요인 공급을 단기간에 늘릴 수 없으니 대출 규제를 통해 수요를 억눌러 부동산 가격을 안정화하겠다는 방침이지만, 이 같은 정책은 실수요자들의 내 집 마련 기회를 빼앗는 결과로 이어질 수 있다는 지적이 끊이지 않는다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 대출 규제로 수요를 눌러놨는데 이렇게 인위적으로 매매를 억제하면 가격은 변동이 없거나 내려간 것처럼 보이지만, 억제 요인이 해소되는 순간 급격한 가격 상승이 나타날 우려가 있다”며 “사전적인 가계부채의 관리는 분명 필요하지만, 시장의 자생적인 주택 매수 수요를 억누르는 수단으로 확장하면 안 된다”고 강조했다.

이에 정부는 서민과 실수요자의 금융 지원을 마련해 이들의 숨통은 틔워주는 안을 마련했다. 우선 취약계층을 지원하기 위해 기초생활수급자 등 취약계층 전세대출 특례 보증의 한도를 현재 4000만 원에서 8000만 원으로 상향하는 것을 검토하기로 했다. 또 무주택자, 실수요자에 대해선 디딤돌 대출 지원 한도를 5000만 원으로 늘린다. 집단대출 등 주거 안정 관련 자금 공급은 중단이 없도록 세심히 관리한다는 계획이다.

다만 집값 상승분과 비교해 대출 한도 상향분이 턱없이 낮은 만큼 실수요자들이 내 집 마련 기회를 기대하기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “대출 규제로 인한 수요 억제 정책으로 단기간에 부동산 시장 안정화 효과를 거둘 순 있지만, 장기적으로 볼 때 내 집 마련하려는 무주택자, 실수요자들이 매매를 못 해 전세나 월세 시장으로 떠밀리고 전·월세 가격이 상승하는 등 규제로 인한 부작용이 너무 많다”며 “디딤돌 대출 한도를 5000만 원으로 확대해준다고 해도 수도권 아파트값과 비교하면 내 집 마련을 기대할 수 없는 수준”이라고 말했다.