'1주택자 보유세' 동결 이후 부동산 시장은? "다주택자 세금 부담 여전…거래절벽 지속"

정부 '거래 활성화' 기대와 달리
다주택자 양도소득세 중과 부담
"팔고 싶어도 처분 어렵다" 지적
"양도세중과 유예·세율조정 필요"

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

정부가 올해 1주택자 보유세(재산세+종합부동산세)를 사실상 동결했지만, 부동산 거래 활성화를 기대하긴 어렵다는 전망이 나온다. 다주택자는 6월까지 주택을 처분하지 않으면 1주택자와 달리 올해 공시가격이 오른 만큼 보유세를 더 내야 한다. 이 때문에 세금 부담을 피하고자 일부 다주택자는 매물을 내놓고 ‘똘똘한 한 채’로 집중할 가능성이 크다.

다만 지금과 같은 ‘거래 절벽’ 현상 해소는 역부족이란 전망이 우세하다. 정부는 다주택자 세금 부담을 늘려 매물 출현을 유도하겠다는 계획이다. 하지만 다주택자 양도소득세 중과 제도가 시행 중이고, 차기 정부에서 양도세 중과 유예를 공약해 이를 기다리는 다주택자도 적잖아 매물 가뭄 현상은 계속될 전망이다.

국토교통부는 23일 1가구 1주택자 보유세 부담 완화안과 올해 공동주택 공시가격안을 발표했다. 국토부는 올해 전국 공동주택 공시가격 상승률이 17.22%라고 밝혔다. 이는 지난해 19.05%에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록한 것으로 최근 집값 급등세를 가감 없이 반영했다.

정부 공시가격은 재산세와 종부세 등 각종 부동산 세금의 과세 근거가 된다. 공시가격이 오르면 세금도 오르는 셈이다. 다만 정부는 1가구 1주택자를 대상으로 보유세 산정 시 올해 인상분이 반영되지 않은 지난해 공시가격을 적용키로 했다. 코로나19와 최근 악화된 경제 상황을 고려한 조치다.

문제는 다주택자다. 1주택자는 보유세 부담이 줄었지만, 다주택자는 급등한 공시가격을 그대로 반영한 세금 고지서를 받아들게 됐다. 일부는 주택을 처분 후 ‘똘똘한 한 채’ 보유전략을 취하겠지만, 대다수 다주택자는 주택 처분이 어려워 매물 출현이 쉽지 않을 것으로 보인다. 특히 보유세 산정 시점인 6월 이전에 주택을 처분하고 싶어도 최고 70%까지 적용되는 다주택자 양도세 중과제도 때문에 주택을 팔고 싶어도 처분하기 어렵다는 지적이다.

다주택자 양도세 중과는 부동산 투기 규제 방지 정책으로 2주택 이상 보유자의 양도세에 가산세율을 적용하는 것이다. 2020년 7·10 부동산 대책 당시 2021년 6월 1일 이후 1년 미만 보유 주택 양도세율을 기존 40%에서 최고 70%(1년 이상~2년 미만 최고 60%)로 인상했다.

실제로 부동산 커뮤니티에선 다주택자 보유세 중과 정책을 비판하는 글이 줄을 이었다. 한 60대 남성은 “지방에 미분양 났던 공시가 3억 원짜리 집 한 채와 5억 원짜리 자가 주택 두 채를 보유한 다주택자”라며 “1주택자는 공시가 11억 원 기준으로 종부세를 내는 데 저는 합쳐서 10억 원도 안 되는 집 두 채를 갖고 있다는 이유만으로 종부세에 양도세 중과세까지 낼 판”이라고 토로했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다주택자의 퇴로를 만들기 위한 양도세 중과 유예와 종부세 부담 급증의 원인인 세율의 합리적인 조정이 필요하다”고 말했다.

이렇듯 현재 다주택자 매물 출현이 사실상 어려운 만큼 거래량 회복은 윤석열 대통령 당선인 취임 이후까지 이어질 전망이다. 앞서 윤 당선인은 다주택자 양도세 중과를 유예하겠다고 공약했다. 이에 다주택자는 해당 정책이 시행되기 전까지 버티면서 관망세를 유지할 전망이다.

다만 새 정부가 출범하더라도 재산세와 종부세 개정은 법 개정이 필수이므로 윤석열 정부가 국회의석수 과반을 차지한 더불어민주당을 어떻게 설득하느냐가 변수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “새 정부는 재산세와 종부세의 통합 추진과 다주택자에 대한 중과세율 적용 2년 한시 유예, 취득세 개정 등 공약 현실화 과제를 안고 있다”며 “시행령 개정을 제외하곤 국회 법안통과가 필요한 만큼 여소야대 정국 속 협치 여부가 관건”이라고 설명했다.