[이슈크래커] 재건축으로 오른 집값, 절반은 세금? 초과이익환수제 뭐길래

윤석열 정부 개선안 '만지작'…최대 50%→25% 인하 가능성 제기

▲서울 송파구 잠실주공5단지 전경. (연합뉴스)

윤석열 정부의 재건축 규제 완화 정책이 윤곽을 드러내고 있습니다. 특히 지은 지 30년 이상 된 아파트가 많은 서울과 1기 신도시는 차기 정부의 정비사업 규제 완화에 큰 기대를 걸고 있습니다.

특히 재건축 초과이익환수제를 완화해야 한다는 목소리가 계속된 가운데 대통령직인수위원회(인수위)가 이를 검토하고 있다는 소식이 들려옵니다. 그렇다면 재건축 단지들은 왜 이렇게 재건축 초과이익환수제에 민감하게 반응하는 걸까요.

2018년 부활한 재초환…최대 50% 이익 환수에 사업 진행 '걸림돌' 낙인

먼저 재건축 초과이익환수제는 재건축부담금으로 불리며 국가가 무분별한 재건축 진행을 막기 위해 제정한 정책입니다. 서울시 용어설명에 따르면, 재건축부담금은 재건축 사업으로 발생하는 초과 이익에 대해 국토교통부 장관이 부과·징수하는 일정 비율의 금액을 뜻합니다.

여기서 초과 이익이란 재건축 사업 및 소규모 재건축 사업으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과해 조합이나 조합원에 귀속되는 주택 가액의 증가분을 말합니다.

현행 기준으로 조합원이 재건축으로 얻은 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 평균 3000만 원을 넘으면 해당 초과 금액에 따라 최소 10%부터 최대 50%까지 부담금으로 환수하게 됩니다.

해당 제도는 2006년 제정된 뒤 시행 유예됐지만, 지난 2018년 부활해 적용됐습니다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이르는 것으로 알려졌습니다.

2019년 이후 아파트값이 급등하면서 집값 상승분을 계산하는 기준인 공시가격도 많이 올라 서울 강남의 경우 가구당 분담금은 최대 5억 원에 달하는 상황입니다.

윤석열 정부, 재초환 부담금 부과 상한률 '25%'로 낮출까

현재 인수위는 재건축 규제 완화를 검토하면서 재건축 초과이익환수제를 개편하는 작업을 시작했습니다. 인수위 관계자는 “도심 주택공급 활성화를 위해 재건축 규제를 합리화할 필요가 있다”며 “재건축 사업의 걸림돌로 지적돼온 과도한 재초환 부담금을 현실에 맞게 보완할 것”이라고 설명했습니다.

인수위는 최대 50%인 부담금 부과율 상한을 절반인 25% 수준으로 낮추는 안을 검토 중입니다. 이 경우 1인당 초과 이익이 최고 1억1000만 원을 넘는 정비 사업장에선 부담금이 절반으로 줄어들 전망입니다.

재건축 기대감에…서울 집값은 '들썩들썩'

차기 정부의 재건축 규제 완화 움직임에 집값 관련 지표 움직임도 심상찮습니다. 8일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(89.1)보다 높은 90.7을 기록하며 5주 연속 상승했습니다.

신고가에 팔리는 재건축 단지도 속속 등장하고 있습니다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 영등포구 여의도동 서울아파트 전용면적 139㎡형은 지난달 21일 종전 최고가보다 2억 원 오른 42억5000만 원에 팔렸습니다. 같은 달 19일에는 강남구 대치동 개포우성1차 아파트 전용 158㎡형이 51억 원에 신고가 거래됐습니다. 이곳은 1982년 지어진 노후 단지로 강남 내 재건축 기대감이 큰 단지 중 한 곳입니다. 2019년 10월 34억5000만 원에 팔린 이후 2020년과 지난해 거래가 아예 없었지만, 지난달 19일 단숨에 16억5000만 원 치솟은 가격에 손바뀜됐습니다.

또 지난달 4일 서초구에선 올해 재건축 연한(30년)을 채운 서초구 잠원동 한신아파트 전용 84㎡형이 종전 최고가보다 2000만 원 오른 26억 원에 팔렸습니다. 강북 내 재건축 대표 단지인 노원구 상계동 상계주공 7단지 전용 59㎡형도 22일 9500만 원 오른 8억6500만 원에 팔려 신고가를 경신했습니다.

다만, 재건축 초과이익환수제를 개편하기 위해선 법안 통과가 필수인 만큼 국민의힘이 더불어민주당을 어떻게 설득하느냐가 변수로 작용할 전망입니다.