[단독] 상생주택, 리츠 방식은 어떻게?…과도한 민간 수익 배분은 변수

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

서울주택도시공사(SH공사)와 서울시 등 관계 기관이 검토 중인 상생주택 리츠 방식은 ‘단독 리츠’와 ‘모자(母子) 리츠’ 등 두 가지 형태다.

20일 SH공사 등에 따르면 단독 리츠는 서울시(80% 초과)와 SH공사(20% 미만)가 전액 출자한 ‘상생형 장기전세주택 리츠’가 여러 상생주택 사업장을 운영하는 구조다. SH공사는 사업수행에 필요한 자금을 자체 조달하고, 토지주는 토지 리츠에 임차하거나 매각한다. 향후 수익 배분은 기관별 지분에 따라 배분한다.

모자 리츠는 서울시(80% 초과)와 SH공사(20% 미만)가 전액 출자해 모 리츠인 ‘상생주택 HUB 리츠’를 만들고, 자 리츠에 간접적으로 출자하는 구조다. 모 리츠는 이사회나 주주총회 등의 역할을 맡고, 자 리츠는 공공주택사업자로 사업을 시행한다. 향후 수익 배분은 자 리츠 청산 시 주주지분에 따라 배분한다. 다만 모자 리츠 방식의 경우에는 공공주택특별법 상 공공주택사업자 지정 조건 개정이 필요하다.

현행 공공주택특별법에 따르면 △국가 또는 지자체 △한국토지주택공사(LH) △주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 △공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관 등과 이 중 하나에 해당하는 곳이 총 지분의 전부를 출자한 부동산 투자회사만 공공주택사업자로 지정될 수 있다. 모자 리츠에는 민간지분이 포함돼 있어서 공공임대주택을 공급할 목적으로 설립된 부동산투자회사를 포함할 수 있도록 시행령 개정을 해야 한다.

SH공사 관계자는 “현재 사업지 공모 중인 단계라 시뮬레이션을 통해 사업성 등을 검토하고 있다”며 “공모를 받아서 사업지가 정확히 몇 군데 나오는지 보고 결정할 것”이라고 말했다. 이어 “(리츠 방식 도입을 위해서는) 제도 개선이 필요한 부분이 있어 검토 요청 회의를 한차례 한 적이 있다”고 덧붙였다.

SH공사와 서울시는 5월 상생주택 민간토지 공모 마감 이후 이르면 하반기 상생주택 관련 제도 검토 및 개정을 추진할 방침이다. 국토교통부는 모자 리츠 추진에 있어 관련법 개정에 대해서는 협조할 것으로 알려졌다.

서울시 관계자는 “사업방식을 두고 검토 중이며 만약 리츠 방식을 하지 않게 되면 SH공사 자체 사업으로 진행될 것 같다”고 전했다.

다만 이 같은 방식을 두고 우려의 목소리도 나온다. 공공과 민간이 함께 참여하는 만큼 사업 완료 이후 수익 배분 과정에서 민간에게 과도하게 이익이 돌아갈 수 있어서다. 이에 서울시는 공공기여 원칙에 맞게 환수할 계획이라고 밝혔다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “향후 부동산 가격은 어떻게 될지 모르기 때문에 공공과 민간 사이에서 합리적인 이익배분 구조를 만들기 위한 합의 과정이 필요하다”고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기본적으로 리츠는 자금을 가지고 임대사업을 해서 수익을 내 배분하는 것인데, 공공이 들어가면 임대료를 많이 받을 수 있겠나”라며 “리츠를 해서 과연 수익률을 극대화할 수 있을지도 의문”이라고 지적했다.