1기 신도시 특별법은 ‘속 빈 강정’?…“장기 계획으로 접근해야”

용적률 500% 상향에 인수위 '부정적' 반응
인구·교통 등 지구단위계획과 충돌 우려

▲윤석열 대통령 당선인이 지난해 12월 대선 선거운동 당시 경기 성남시 분당구 대장동 현장을 방문해 당 관계자들과 현장을 둘러보고 있다. (국회사진취재단)

1기 신도시 재건축 활성화를 위한 특별법 제정이 코앞이지만 정작 내용은 부실한 ‘속 빈 강정’이 될 전망이다. 애초 대통령직인수위원회(인수위)가 논의한 ‘주거지역 300%·역세권 500%’ 일괄 상향안은 논의 과정에서 축소되는 모양새다. 더불어민주당은 신도시 특별법 대상 범위를 지방 광역시로 넓히는 법안을 발의하는 등 특별법 제정 과정에서 집값 불안 요소만 더 늘어날 것이란 우려도 나온다.

2일 국회에 따르면 송석준 국민의힘 의원과 김병욱 민주당 의원은 1기 신도시 정비사업 규제 완화를 골자로 한 ‘노후신도시 재생지원 관한 법률’을 지난 3월 발의했다. 해당 법안은 용적률과 건폐율과 관련해 ‘기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한 해 특별하게 높은 용적률을 부여한다’고 규정하고 있다. 국토교통부 장관이 각 지자체가 조례로 정한 용적률 규제 등에 예외를 적용할 수 있도록 해 재건축 사업성을 높이는 것이다.

하지만 윤석열 정부는 1기 신도시 용적률 전면 완화에 부정적이다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 전날 “특정 지역에 용적률을 통으로 500% 준다는 것은 있을 수 없다”며 “용적률을 상향하려면 추가 용적률의 절반 이상은 청년이나 공공임대 등으로 다 내놔야 한다”고 말했다.

애초 인수위는 신도시의 주거지 용적률을 법정 상한선인 300%까지 허용하되 역세권 등 일부 지역은 준주거지역 등으로 종상향 해 용적률을 최고 500%까지 높이는 방안 등을 검토할 것으로 알려졌다. 이 때문에 1기 신도시 특별법 통과 시 최고 용적률 500%를 적용받을 것이란 기대감이 컸다. 하지만 법안이 시행되더라도 정부가 용적률을 높여 적용하지 않으면 특별법은 유명무실화된다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

현재 주거지역 용적률 300% 적용은 현행법으로도 가능하다. 관련 시행령에 따르면 3종 일반주거지역은 용적률 최소 100%에서 최대 300%까지다. 개별 지자체의 지구단위계획보다 상위법인 특별법이 제정되면 지구단위계획 변경을 거치지 않고 용적률 300% 상한을 적용해 사업을 진행하는 장점 정도에 그친다.

또한 특별법이 1기 신도시 지자체의 지구단위계획보다 상위법으로 적용돼 용적률은 높일 수 있겠지만, 지구단위계획에 명시된 계획 인구와 교통 영향 문제와 이해충돌이 발생하는 만큼 추진이 쉽지만은 않다.

1기 신도시 대표격인 분당은 ‘2030 성남시 도시·주거환경정비 기본계획’에 따르면 지구단위계획상 계획인구는 41만 명, 15만 가구 규모다. 성남시는 마지막으로 2019년 도시계획 수정 논의를 진행해 빨라야 2024년쯤 지구단위계획 변경 논의가 이뤄질 전망이다.

오히려 1기 신도시 특별법 제정으로 집값 불안이 재확산될 수 있다는 우려도 나온다. 민주당은 지난달 28일 1기 신도시 특별법 대상에 기존 분당과 일산, 중동, 평촌, 산본 이외에도 5대 광역시와 2기 신도시를 추가하는 내용을 담은 법안을 발의했다.

지방 거점 신도시와 택지지구는 인천 연수와 대전 둔산, 부산 해운대구, 광주 상무지구, 대구 수성구 등으로 1기 신도시 특별법의 지방 형평성 지적과 해당 지자체장의 강력한 요구가 잇따르자 특별법 적용 범위를 확대한 내용을 담아 재차 발의한 것이다.

국회 논의가 본격화되면 앞서 1기 신도시 집값이 들썩인 것처럼 지방 광역시 집값도 덩달아 뛸 수 있는 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 28일 기준 성남시 분당구 아파트값 상승률은 0.05%를 기록했다. 고양시 일산동구도 0.04% 뛰었고, 일산서구는 0.02% 올랐다. 반면 이 기간 경기지역 아파트 평균 매매가격 변동률은 –0.01%를 기록했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “신도시 개발사업도 입주까지 10년이 걸리는데 재건축 시작도 안 된 1기 신도시 아파트는 더 오래 걸릴 것”이라며 “투기 억제와 이주 수요 대책, 다른 지역과 형평성 문제 등 숙제를 하나하나 풀어나가야 한다”고 말했다.