[민생대책] 생애 첫 주택 LTV 완화에도…본격적 거래 증가는 '글쎄'

“금리 인상 기조·DSR 규제 여전해 영향 제한적”

▲서울 시내 아파트 전경. (이투데이DB)

정부가 생애 최초 주택구입 가구의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 완화하기로 했지만, 단숨에 거래 증가로 이어지진 않을 전망이다. 대출 상한선이 늘어나는 만큼 실수요자의 주택 구입 부담은 줄어들겠지만, 금리 인상이 이어지는 데다 집값 고점론이 확산하면서 실수요자의 관망세가 지속되고 있어서다.

30일 정부는 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’를 발표하고 생애 최초 주택구입 LTV 완화안을 발표했다. 해당 정책은 3분기부터 적용된다.

현재 부동산 규제지역(투기지역·투기과열지구)의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%다. 만약 6억 원짜리 아파트를 사들일 경우 투기과열지역는 2억4000만 원, 조정대상 지역은 3억 원까지만 대출받을 수 있다. 생애 최초 주택구입 가구는 최대 20%포인트(p) 더 받을 수 있도록 우대 혜택을 줬다. 최대 80% LTV 비율을 적용받으면 4억8000만 원까지 대출이 가능하다.

부동산 전문가들은 당장 LTV 완화 정책이 시행되면 부동산 실수요자의 대출 숨통이 트이면서 일부 지역의 거래량은 증가할 수 있다고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지역이나 주택 매매가격에 따라 60~70%로 적용되던 생애 최초 주택구입자의 LTV 규제를 80%까지 완화했다”며 “LTV를 완화하더라도 금리 인상에 따른 이자 부담과 주택가격 정체로 지난해만큼의 주택 구입 열풍이 재현되기는 한계가 있겠지만, 오는 7월 계약갱신청구권을 사용한 전·월세 계약이 종료되면서 국지적으로 전셋값이 불안한 지역이나 아파트 입주량이 많지 않은 지역에서 내 집 마련 수요가 늘어날 가능성은 있다”고 설명했다.

여경희 부동산R114 수석연구원 역시 “집주인들이 (계약갱신청구권 사용 이후) 4년 치 전·월세 가격을 한 번에 반영하는 과정에서 높아진 주거 비용을 감당하지 못하는 세입자들이 대거 매매로 전환될 수 있다”며 “전세 대출 완화와 물량 확보 방안 등 임대차 관련 대책이 조속히 나올 필요가 있다”고 주장했다.

다만 LTV가 완화되더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 여전해 LTV 규제 완화가 ‘100%’ 효과를 내기 어렵다는 의견도 나온다. LTV 규제가 완화되더라도 DSR 규제가 남아있는 만큼 실제 대출금액이 늘지 않아 주택 매수가 여전히 어려울 것이라는 해석이다.

DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 현재 대출이 2억 원을 초과하는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연 소득 40%를 넘지 않는 범위에서만 대출받을 수 있다. 7월부터는 이마저도 ‘대출 1억 원 초과 차주’로 확대 적용된다. 이에 정부는 청년층 대출 시 미래소득 반영폭을 확대하기로 했다. 하지만, 청년층 이외 생애 최초 주택구입자는 혜택을 볼 수 없는 만큼 정책 ‘사각지대’에 남을 전망이다.

아울러 국내 기준금리가 지속해서 오르고 있어 이자 부담이 늘어나 2020년과 지난해 수준의 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’ 매수가 반복되긴 어렵다는 지적도 나온다.

양지영 R&C 연구소장은 “생애 최초 주택구입자 LTV 80% 완화는 구매자들의 자금 마련에 도움이 될 수 있지만, 현재 금리가 가파르고 오르고 있고 집값 고점 인식 등으로 주택가격 상승에 대한 기대감이 계속 낮아지고 있는 만큼 지난해와 같은 영끌 수요는 많지 않을 전망”이라고 내다봤다.