새 정부 첫 부동산 대책에 시장 반응은 '글쎄'…"효과적인 후속 대책 나와야"

▲ 서울 용산구 남산타워에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지 모습. (이투데이DB)

윤석열 정부가 분양가상한제 개편과 상생임대인 혜택 확대를 골자로 하는 첫 부동산 대책을 21일 발표했다. 분양가상한제 개편을 통해 정비사업 및 주택공급을 활성화하고 상생임대인 혜택을 늘려 불안한 전·월세 시장을 안정시키겠다는 것이다. 하지만 시장에서는 이번 부동산 대책의 효과가 미비해 구체적이고 효과적인 후속 정책이 마련돼야 한다는 목소리가 나온다.

분양가 최대 4% 오르지만, 공급 확대로 이어지기는 어려워

정부는 분양가상한제 개편을 통해 정비사업을 활성화함으로써 도심 내 공급 기반을 확보할 수 있을 것으로 예상했다. 다만 건설업계는 이번 분양가상한제 개편안에 따른 인상분으로 도심 내 공급이 확대되기는 어렵다는 입장이다. 특히 원자잿값 상승분 반영에 대한 구체적인 내용이 빠져있고, 분양가가 일부 오르더라도 그에 따른 이익을 시행사(조합)가 사업비에 반영해주지 않으면 공사비 문제가 해결되지 않는다는 것이다.

A건설사 관계자는 “최근 시공사와 발주처가 갈등을 겪는 가장 큰 이유는 원자잿값이 급등했기 때문”이라며 “이번 분양가 상한제 개편안에는 원자잿값 상승분을 언제 조정하겠다는 내용만 있고 어떤 기준으로 얼마나 올려주겠다는 것인지는 포함되지 않았다”고 지적했다. 이어 “주거 이전비나 영업 손실보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비 등의 비용은 비중이 크지 않다. 급등한 원자잿값을 공사비에 제대로 반영하지 못하면 정비사업이 활성화하기는 어렵다”고 덧붙였다.

정부가 내놓은 분양가 상승 폭이 미흡하지만, 분양가 현실화의 첫발을 내디뎠다는 점에서 의미가 있다는 의견도 나왔다.

B건설사 관계자는 “최대 4% 정도 인상하는 수준으로는 조합이나 건설사가 적극적으로 정비사업에 나설 만큼 사업성이 좋아진다고 보기 어렵다”면서도 “분양가 현실화 작업이 시작됐다는 것만으로도 상당히 의미가 있고, 앞으로 추가적인 개편안들이 나올 것을 기대하고 있다”고 했다.

상생임대인 혜택 확대…다주택자, 주택임대사업자는?

정부는 자발적으로 임대료를 5% 이내로 인상하는 상생임대인에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 면제하기로 했다. 2020년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약이 8월 이후 차례대로 만료됨에 따라 전·월세가 급등할 것에 대비하기 위해서다.

다만, 상생임대인은 1가구 1주택자 및 예정자로 한정되기 때문에 다주택자가 혜택을 받기 위해서는 상생임대를 할 주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분해야 한다. 임대인의 대부분이 다주택자인 만큼 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제 혜택이 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적”이라며 “다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제 혜택 유인을 재고려해 볼 필요가 있다”고 설명했다.

임대차 시장 안정 방안에서 주택임대사업자들이 소외됐다는 의견도 제기됐다. 정부의 독려로 인해 주택임대사업자로 등록한 뒤 수년간 임대료 상승 폭을 제한받아온 임대인들과 관련된 정책은 빠졌다는 것이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “정부가 상생임대인에 대한 인정요건을 완화하고 혜택을 확대하기로 하면서 주택임대사업자들은 상대적 박탈감을 느끼고 있다”고 말했다. 이어 “하반기 자동 말소를 앞둔 주택임대사업자들은 그동안 올리지 못했던 집값 상승분을 반영해 임대료를 크게 올릴 것”이라며 “계약갱신청구권 순차적 만료와 맞물려 전·월세 대란으로 이어지지 않도록 주택임대사업자 관련 정책도 나와야 한다”고 강조했다.