[피플] 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 “서울 아파트값 하락 요인 적어…재건축 주목해야”

현 정부 안전진단·분상제·재초환 완화 수순…수혜 예상
수익형 부동산, 금리 오르며 수익률 떨어져 투자 유의를

▲김학렬 스마트튜브 부동산연구소장 (사진제공=스마트튜브)

향후 5년 동안은 집값이 하락할 가능성이 없습니다.
서울 아파트값이 하락할 것으로 예측하는 분들이 많은데 빠질 조건이 없다고 봅니다.

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 향후 집값 전망에 관해 이같이 말했다. 그는 “서울은 지난 5년간 투자 수요가 아닌 대부분 실수요였다”며 “실수요를 선택하는 사람들은 대부분 집을 팔지 않는다. 잠시 거래가 되지 않고 있을 뿐”이라고 설명했다.

김 소장은 앞서 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임한 바 있다. 현재 네이버 블로그, 유튜브·팟캐스트 ‘빠숑의 세상 답사기’ 등을 진행하고 있다. ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’, ‘대한민국 부동산 미래지도’, ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’ 등 단독 저서 12권 모두 베스트셀러로 등극할 만큼 부동산 업계에서 손꼽히는 베테랑 전문가다.

다만 김 소장은 최근 2년간 아파트 대체 상품으로 꼽혔던 수익형 부동산에 관해서는 다소 비관적인 입장을 내비쳤다.

그는 “최근 2년 동안 아파트 대체 투자처로서 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 꼬마빌딩 등이 꼽히면서 두 배, 세 배 올랐다”며 “수익형 부동산의 본질은 말 그대로 수익이 나와야 하는데, 최근 금리도 오르면서 수익률이 줄고 있다. 올해부터는 투자 시 조심할 필요가 있다”고 지적했다.

김 소장은 향후 부동산 투자 시 고려할 점도 소개했다.

그는 “호재라고 하는 것은 딱 세 가지만 기억하면 된다”며 “일자리, 일자리와 연결된 교통망, 새 아파트가 바로 그것”이라고 했다. 이어 “윤석열 정부에서는 특히 재건축을 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다.

그는 “현 정부는 안전진단 완화, 분양가 상한제 개편, 재건축 초과이익환수제 개선 등 이른바 3대 악법이 완화나 폐지 수순으로 진행하고 있다”며 “재건축 단지가 이전 정부보다는 수혜 상품이 될 수밖에 없다”고 강조했다.

신도시에 관해선 우려의 목소리를 냈다. 김 소장은 “신도시의 문제점은 무엇보다도 시간이 오래 걸린다는 것”이라며 “현재 3기 신도시도 2025년도에 첫 입주를 시키겠다고 하는데 지금 상황에 보면 조금 어려울 것 같다”고 했다.

그는 투자할 때 비교적 안정적인 곳들도 귀띔했다.

김 소장은 “현재 토지거래허가구역으로 묶인 곳들은 대기 수요가 많은 코어 지역”이라며 “이곳들은 입지나 가치가 계속 올라가는 지역이기 때문에 여유만 된다면 언제든지 투자해도 된다”고 설명했다.

이어 “정부는 코어 지역의 수요를 분산하기 위해 내놓은 게 수도권광역급행철도(GTX)”라면서 “경기도 일대 GTX-A나 C노선 중심 역세권 지역들은 지금도 많이 오르긴 했지만 향후 더 가치가 올라갈 수 있어 선점해도 좋다”고 말했다.

한편 그는 이전 정부 부동산 정책에 관한 총평과 함께 새 정부에서의 정책 방향성도 제언했다.

김 소장은 “도심권에서는 재건축 등 공급이 진도가 나가야 하는데 규제를 강화해 거의 모든 지역, 모든 종류의 부동산 가격이 올랐다”며 “부동산 시장이 안정화하기 위해서는 공급을 늘리고, 광역 교통망을 빨리 만들어 수요를 분산시켜야 한다”고 역설했다.