서울 오피스 공실률, 13년 만에 ‘최저’

'케이스퀘어 강남Ⅱ' 준공 전 완판
'만실' 강남 떠나 도심·여의도권으로
실질임대료 3.3㎡당 11만1300원
1년새 15%↑…'최고가' 또 경신

▲올해 서울 프라임급 오피스의 공실률이 13년 만에 최저치를 기록했다. 서울 강남구 일대 오피스 전경. (이동욱 기자 toto@)

올해 서울 프라임급 오피스의 공실률이 13년 만에 최저치를 기록했다. 강남에 빈 오피스를 찾지 못한 기업이 도심이나 여의도권역으로 눈을 돌리면서 서울 전체 오피스 공실률 하락을 이끌고 있다.

20일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL 코리아의 ‘2022년 2분기 서울 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 2분기 서울 프라임급 오피스 공실률은 3.9%로 집계됐다. 이는 전 분기(5.4%) 대비 1.6%p 하락한 것으로, 역대 최저치를 기록한 2009년 3분기(3.3%) 이래 두 번째로 낮다.

프라임급 오피스는 서울에선 총면적 3만3000㎡ 이상이거나 그 외 지역에선 총면적 1만6500㎡ 이상 규모의 오피스를 말한다.

시청·종로·광화문 등 도심권역(CBD)은 전 분기 대비 1.7%p 하락한 7.1%의 공실률을 기록했다. 작년까지 한 자릿수의 비중을 차지했던 정보통신업, 운수 및 창고업이 이번 분기에만 각각 20%를 기록하며 가장 많은 비중을 차지했다.

여의도·마포권역(YBD)은 전 분기에서 절반가량 하락한 3.7% 공실률을 나타냈다. 사무실 이사 등으로 발생하는 대형 오피스의 자연 공실률이 5%인 점을 고려하면 사실상 공실이 없을 뿐 아니라 대기 수요도 상당한 셈이다. 2020년 준공된 파크원은 빠르게 공실을 해소해 타워1의 경우 현재 5% 공실만 남은 상태다.

강남권역(GBD)의 공실률은 0.4%로 최저치를 기록했던 전 분기와 유사한 수준을 보였다. 공실이 없는 상태에서 공급도 제한적인데 임차 수요는 더욱 탄탄해져 임차 경쟁이 심화하고 있다. 지난달 케이스퀘어 강남Ⅱ 빌딩이 준공돼 총면적 2만1930㎡ 규모의 오피스가 공급됐지만, 준공 이전 공실이 해소돼 공실률에는 영향을 주지 않았다.

서울 오피스 시장은 3대 권역 모두 2023년까지 신규 공급이 없을 예정이다. 임차 수요와 비교하면 공급량이 부족해 당분간 임대인 우호적인 시장은 계속될 것으로 보일 전망이다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “도심의 경우 올해 말에는 자연 공실률 수준의 공실률을 기록할 수 있을 것으로 예상되며, 여의도와 강남 또한 계속해서 공실률이 하락할 것으로 추측된다”며 “강남의 공실이 매우 제한적임에 따라 강남 혹은 판교의 넘치는 임차 수요가 도심과 여의도로 이전하는 현상도 관찰될 것으로 보인다”고 말했다.

이처럼 수요 증가에 따른 공실률 하락은 임대료를 끌어올리고 있다. 서울 프라임급 오피스의 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 11만1300원으로 전 분기에 이어 오피스 역대 최고 임대료를 다시 한번 경신했다. 전 분기에 비해 8.5%, 전년 동기 대비 15.0% 상승한 수치다.

심 팀장은 “임대인 우호적인 시장 상황을 고려했을 때 명목 임대료가 빠르게 상승하고 인센티브도 줄어들 것으로 예측된다”며 “현재 급격한 금리 인상과 실물경제 성장의 불확실성이 향후 오피스 공실률 감소와 임대료 상승에는 부담으로 작용할 가능성이 크다”고 했다.