[이슈크래커] 전세대란 vs 월세대란…혼란의 임대차 시장

▲서울 시내의 한 부동산에 전·월세 상담 안내문이 붙어 있다. (이투데이DB)

최근 임대차 시장 불안에 대한 우려의 목소리가 지속해서 나오고 있습니다. 이를 인식한 정부도 지난달 ‘임대차 시장 안정화 방안’을 발표하는 등 임대차 시장 혼란에 대비하는 모습을 보여주고 있는데요. 한국은행의 기준금리 인상으로 인해 올해 들어 꾸준히 제기됐던 ‘전세대란’보다는 ‘월세대란’이 일어날 가능성이 큰 상황입니다.

사그라드는 '8월 전세대란'설…기우에 불과했나

우선 2020년 8월 시행된 ‘임대차2법(계약갱신청구권제·전월세 상한제)’을 적용해 재계약한 전세계약들이 다음 달 차례대로 만료됨에 따라 전세대란이 나타날 것이라는 우려가 올해 들어 꾸준히 나왔습니다. 신규 전세계약을 한 세입자가 2년 뒤 재계약을 요구하면 임대료를 5% 이상 올릴 수 없는 만큼, 집주인들이 4년 치 임대료 상승분을 미리 받으려고 하면서 전셋값이 급등할 것이라는 겁니다.

하지만, 이런 우려와는 다르게 전세 시장은 안정화하는 분위기입니다. 29일 한국부동산원 월간아파트값 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 0.04% 하락했습니다. 2월 조사에서 0.11% 떨어진 이후 5개월째 내림세를 기록하고 있습니다.

KB부동산도 전셋값이 떨어졌다고 분석했습니다. 이번 달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만 원으로 집계됐는데요. 지난달 6억7792만 원이었던 것과 비교하면 4만 원 떨어졌습니다. 하락 폭이 크진 않지만, KB부동산 조사에서 서울 아파트 평균 전셋값이 떨어진 건 2019년 4월 이후 39개월 만입니다.

금리 인상으로 전세 떠나 월세로 이동하는 수요자들

오히려 전세대란 대신 월세대란이 올 것이라는 목소리가 나오고 있습니다. 월세 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문입니다. 한국은행의 기준금리 인상에 따라 전세대출 금리가 함께 오르면서, 세입자들이 까다로운 전세대출을 받아 비싼 이자를 내는 것보다 월세로 사는 게 더 유리하다고 판단한 것으로 보입니다.

국토교통부 주택통계를 보면 지난달 서울에서 체결된 전·월세 거래 6만4451건 중 월세는 3만3202건으로 조사됐습니다. 전체 임대차 계약의 절반 이상(51.5%)이 월세 거래인 겁니다. 이처럼 월세로 수요자들이 몰리면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속하는 모습입니다.

월세 수요가 증가하면서 월 임대료도 오르고 있는데요. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 월세통합가격지수는 0.07% 상승했습니다. 특히 △1월 0.16% △2월 0.09% △3월 0.07% △4월 0.04% △5월 0.05% 등 올해 들어 꾸준히 오름세를 기록하고 있습니다.

반면, 월세 매물은 감소했습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 29일 서울 아파트 월세 매물은 1만9075건으로 나타났습니다. 올해 초(1월 1일) 2만322건이 등록됐던 것과 비교하면 6.2% 줄었습니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전세 보증금 대출을 받으면 변동금리에 노출된다. 그러면 금리 인상 기조에 따라 앞으로 이자 부담이 늘어날 수 있어서 수요자들이 월세를 선택하는 것”이라며 “금리가 올라가는 동안에는 월세 가격도 지속해서 오를 수 있다”고 말했습니다.