여의도 초고층 재건축 물꼬 트였지만…시장 침체는 ‘변수’

공작 아파트, 첫 정비구역 지정
'2040 서울플랜'에 초고층 진행
시범·삼부·한양 '신통기획' 선정
집값 내림세에 투심 회복 어려워

▲서울 영등포구 여의도동 공작 아파트 재건축 투시도. (자료제공=서울시)

서울 여의도 일대 아파트 재건축 사업에 ‘청신호’가 켜졌다. 서울시가 여의도 공작 아파트를 여의도 내 재건축 단지 중 처음으로 정비구역으로 지정했다. 앞서 오세훈 서울시장은 취임 전부터 여의도 일대 노후 아파트 재건축 의지를 강조했고, 정부도 8‧16대책을 통해 재건축 규제 완화 의지를 밝힌 만큼 향후 재건축 사업에 탄력이 붙을 전망이다.

18일 서울시에 따르면 전날 제9차 도시계획위원회를 열고 영등포구 여의도동 21-1 공작 아파트 정비계획 변경안을 수정 가결했다. 이 단지는 1976년 준공된 373가구, 최고 12층, 4개 동 규모로 구성된 노후 단지로 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘겨 올해 47년 차를 맞았다. 앞으로 재건축을 거쳐 최고 50층, 총 570가구(공공주택 73가구 포함) 규모 신축 단지로 변신한다. 서울시에 따르면 이 단지는 상업지역 내 들어서 최고 용적률 480%를 적용한다.

공작 아파트 정비구역 지정은 여의도 내 재건축 단지 중 첫 번째다. 정비구역 지정은 재건축 절차의 첫 단계로 이후 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 착공, 분양 단계를 거쳐야 한다. 이번 정비구역 지정은 오 시장 취임 이후 서울시 재건축 정책 기조가 바뀐 영향으로 해석된다. 앞서 2018년 박원순 전 시장 재임 당시에는 상업지역 개발 방향성과 정합성 확보 등의 사유로 보류된 바 있다.

서울시 관계자는 "공작아파트는 여의도 내 상업지역에 도시정비법에 따른 재건축 정비사업 방식으로 진행 중인 첫 사업지"라며 "이번 도시계획위원회 심의에서 수정 가결되면서 앞으로 여의도 일대 재건축 정비사업도 탄력을 받을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

이렇듯 서울시가 여의도 재건축 단지 정비구역 지정을 허가한 만큼 앞으로 여의도 내 주요 재건축 추진 단지의 사업에도 속도가 붙을 것으로 예상된다. 특히, 여의도 재건축은 서울시 ‘2040 서울플랜’에 따라 50층 이상 초고층으로 진행한다. 여의도 노후 단지 재건축 사업 완료 시 여의도가 서울 내 대표 주거지역으로 자리매김할 가능성도 커진 셈이다.

시범과 삼부, 한양 아파트는 서울시 신속통합기획(신통기획)에 선정됐다. 여기에 광장 아파트 역시 영등포구와 협의를 거쳐 신통기획에 합류할 전망이다. 신통기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원 프로그램이다. 기존 5년 이상 걸리는 구역 지정 기간을 2년 이내로 줄일 수 있다.

시범 아파트는 총 1584가구 규모 대단지로 1971년 지어져 준공 50년을 훌쩍 넘겼다. 삼부 역시 1975년 준공된 866가구 규모 노후 아파트다. 서울시는 지난 4월 신통기획 설명회에서 시범 아파트는 최고 60층 규모 재건축을 제안했다. 인근 삼부와 가까운 한양은 50층 규모 재건축을 추진한다.

다만, 서울 전역에서 아파트값 내림세가 지속하고 있고, 재건축 규제 완화 시행은 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되는 만큼 투자심리가 되살아나긴 어려울 것으로 보인다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “여의도 아파트 소유주는 재건축 기대감에 매물을 거두거나 호가를 올릴 수 있을 것이고, 여의도 진입이나 투자를 생각 중인 수요층은 매매에 관심을 보일 것”이라면서도 “현재 부동산 시장 상황이 워낙 안 좋아서 2018년 여의도 개발 마스터플랜 발표 때처럼 투자심리가 들불처럼 번지긴 어려울 것”이라고 말했다.