수도권 신축·재건축 아파트, ‘깡통전세’ 우려 낮아…구축 단지 위험 집중

수도권 전세가율 80% 초과 단지
입주 21~30년이 절반 이상 차지
집값 급등락한 단지들도 주의해야

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

수도권에서 신축이나 재건축 추진 아파트는 '깡통전세' 우려가 작다는 분석이 나왔다. 깡통전세는 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 전세 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 있는 전세물건을 말한다.

6일 부동산 정보업체 부동산R114가 지난달 말 기준 매매·전세 가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과, 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 전체의 3.7%(12만6278가구)로 집계됐다.

지역별로는 △인천 6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구) △경기 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구) △서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순으로 많았다.

깡통전세 위험은 대체로 신축보다 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6278가구 중 입주한 지 21~30년 이하 아파트가 7만5203가구(59.6%)로 과반을 차지했다. 이어 △11~20년 이하 3만4428가구(27.3%) △6~10년 이하 9663가구(7.7%) 순으로 높았다. 반면 매매가격 수준이 높은 입주 5년 이하 신축(1091가구, 0.9%)에서는 비중이 상대적으로 낮았다.

연식이 오래된 단지일수록 전세가율이 80%를 초과해 깡통전세의 위험이 크다고 볼 수 있다. 다만 오히려 재건축 연한이 도래한 입주 30년이 넘은 단지는 전세가율을 80% 초과한 가구가 4.7%(5893가구)로 비중이 작았다.

실제로 시세가 파악된 30년 초과 연식 아파트 총 59만8007가구 가운데 실제 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 조사됐다. 통상 재건축 단지는 전셋값이 싸게 형성되기 때문이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "아파트는 빌라, 단독주택보다 깡통전세 위험이 낮지만, 전세가율이 높은 일부 지역과 단지를 중심으로는 주의가 요구된다"며 "일반적으로 전세가율은 아파트값 수준이 높은 서울보다는 인천과 경기 아파트가, 신축 아파트보다 구축 아파트에서 깡통전세 위험이 크다"고 설명했다.

이어 "집값 호황기에 가격이 큰 폭으로 오른 뒤 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있어 주의해야 한다"고 덧붙였다.