재초환 개편안, ‘속 빈 강정’ 될까…면제 기준 '1억→6000만 원' 전망

여당 발의안, 시장 기대치 못 미쳐
재건축부담금 부과 시점 연기 가능성도 작아
“시장 기대치 이하 정책, 추가 시장 위축 부를 수밖에 없다”

정부가 이달 발표할 예정인 재건축초과이익환수제(재초환) 완화안이 ‘속 빈 강정’이 될 우려가 커지고 있다. 최근 여당이 발의한 재초환 법률 개정안에는 재건축 부담금 면제 기준이 6000만 원으로 설정됐다. 애초 면제 기준을 ‘1억 원’으로 상향할 것으로 알려졌지만, 한참 못 미치는 수준이다. 또 재건축부담금 부과 시점 변경을 통한 부담금 완화도 시행 가능성이 희박하다. 부동산 전문가들은 “시장 기대치보다 낮은 규제 완화안은 오히려 역효과를 부를 것”이라며 우려하고 있다.

28일 본지 취재에 따르면 지난 23일 국회 국토교통위원회 소속 유경준 의원이 대표 발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안에는 재건축부담금 면제 기준이 기존 3000만 원에서 6000만 원으로 상향됐다. 최소 면제 기준액 6000만 원은 현행 기준의 두 배 수준이지만, 애초 대통령직인수위 때부터 줄곧 논의된 ‘1억 원’에는 못 미치는 규모다.

재초환은 재건축 사업으로 얻는 가구당 이익이 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 평균 3000만 원이 넘으면, 금액 기준에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지 환수하는 제도다. 서울에선 최고 7억 원이 넘는 부담금을 통보받는 단지가 나오는 등 사업성 악화 원인으로 꼽히는 대표적인 규제다.

아울러 윤석열 정부 출범 초기 예고한 재건축부담금 부과 시점 변경도 백지화될 가능성이 커졌다. 지난 6월 여당이 발의안 재초환 완화 법안에는 재건축부담금 부과 시점을 기존 ‘추진위원회 설립’ 이후에서 ‘조합설립 인가일’ 이후로 변경하는 내용이 포함됐다. 하지만 23일 발의안에는 빠져있다.

현재 기준으로 재건축부담금 부과 시점은 추진위 설립일부터 준공일까지로 본다. 이 기간이 10년을 초과하면 준공일로부터 10년 전을 기준으로 부담금을 계산한다. 시장에선 재건축 기간이 오래 걸리는 만큼 부과 시점을 조합설립일 이후로 늦춰달라는 목소리가 높다.

하지만 원희룡 국토부 장관은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “사업 기간이 10년이 넘으면 기산시점이 의미가 없어진다”며 부과 시점 개선에 부정적인 반응을 보였다. 국회 국토위 역시 법안 검토보고서에서 “조합설립추진위가 승인된 이후 집값이 크게 오르는 점을 고려할 때 부과 개시 시점을 바꾸면 조합인가 이전까지 집값 상승분을 재건축초과이익 산정 시 반영하지 못한다”고 지적했다.

재초환 완화안이 시장 기대치에 못 미치면 재건축 사업을 통한 공급 확대는 더 어려워질 전망이다. 특히 서울 내 주요 재건축 조합은 수억 원 규모의 부담금 통보에 사업을 멈추고 재초환 완화만 바라보고 있다. 용산구 한강맨션은 7억7710만 원, 성동구 장미는 4억6328만 원, 서초구 반포는 4억2000만 원 등 부담금 상위 사업장은 모두 서울에 집중돼 있다. 국토부가 집계한 재초환 예정금액 통보 단지는 전국 83곳에 이른다.

양지영 R&C연구소장은 “지금 부동산 시장은 투기가 성행하는 상황도 아니고, 금리도 올라 신규 정비사업 추진도 어렵다”며 “결국 지금 정비사업을 추진 중인 사업장을 중심으로 향후 서울 내 신규 아파트 공급이 이뤄져야 하는데 재초환 규제 완화가 시장 기대치를 충족시키지 못하면 그 효과는 더 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

그러면서 “정책 실망에 따른 전국적인 재건축사업 위축과 공급 부족은 더욱 심해질 것”이라고 내다봤다.