금감원, 헤리티지 펀드 투자금 전액 반환 결정…“착오에 의한 계약 취소”

(자료출처=금융감독원)

금융감독원은 독일 헤리티지 펀드를 판매한 6개 증권사·은행이 투자자에게 투자금 전액을 반환해야 한다고 결정했다.

22일 금감원에 따르면 전날 금감원 분쟁조정위원회(분조위)는 신한투자증권, NH투자증권, 현대차증권, SK증권, 하나은행, 우리은행이 판매한 독일 헤리티지 펀드 관련 분쟁 조정 신청 6건에 대해 ‘착오에 의한 계약 취소’를 결정했다.

분조위는 투자가 계약 체결 시점에 상품 제안서에 기재된 투자 계획대로 불가능한 데도 6개 금융사가 독일 시행사의 사업 이력, 신용도, 재무 상태 등을 들어 투자 구조대로 사업이 가능하다고 설명해 투자자의 착오를 유발했다고 판단했다.

당시 판매사들은 헤리티지 펀드 시행사에 대해 현지 톱 5 시행사로 2008년 설립 이후 총 52개 프로젝트를 완료하고 50개의 프로젝트를 진행 중이라고 설명했다. 또 독일 내에서 건전한 재무 상태와 밝은 사업 전망이 있어 상위 4.4% 기업이라고도 설명했다. 하지만 분조위 확인 결과 독일 내 톱 5 시행사 여부, 사업 이력, 기업 평가 내용은 검증되지 않았다. 그나마 제시한 사업 이력은 시행사 설립 이전이거나 헤리티지 사업과 무관한 것으로 확인됐다.

또 금융사가 설명한 구조에 따라 투자금을 회수할 수 없는 걸 알았다면 누구라도 헤리티지 펀드에 가입하지 않았을 것이라고 보고 이는 법률 행위의 중요 부분에 해당한다고 했다. 착오가 없었더라면 계약을 체결하지 않았을 만큼 중요한 정도라는 뜻이다.

헤리티지 펀드를 판매할 당시 금융사들은 부동산 매입 시 시행사가 매입 금액의 20%를 투자하고 분양률이 65% 미만이면 은행 대출을 통해 상환할 것이라고 했다. 또 인허가, 분양과 무관하게 시행사의 신용으로 상환하며 부도가 발생할 경우 부동산에 대한 담보권이나 시행사의 SPV(각 헤리티지 사업별 법인) 주식에 대해 질권을 행사해 상환할 수 있다고 했다.

하지만 분조위에 따르면 시행사 자금력에 의존한 투자금 회수 안전장치는 이행이 사실상 불가능했다. 담보권 및 질권 확보도 미흡했다. 시행사의 신용등급 및 재무상태로는 20% 투자가 어려웠고, 실제 투자한 사실도 없었다. 2014년 재무제표에 따르면 시행사와 자회사는 완전자본잠식상태로 시행사의 신용을 통한 투자금 상환은 사실상 불가능했다. 또 본 투자금이 투입된 리모델링 대상 물건 23개 중 차주는 12개의 소유권만 취득해 담보권 및 질권도 일부만 설정된 상태였다.

분조위는 또 일반 투자자가 독일 시행사의 시행 능력에 대해 직접 검증하기가 어려워 이들에게 중과실이 있다고 볼 순 없다고 했다.

분조위는 이면 계약에 따른 높은 수수료 지급 구조와 시행사의 헤리티지 부동산 개발 인허가 미신청 부분도 지적했다. 판매사는 2년간 약 5.5%의 수수료를 지급하는 것으로 설명했으나 이면 수수료를 포함한 총 수수료는 24.3%였다. 또 판매사는 부동산 취득 후 1년 이내에 설계 및 변경 인가를 완료한다고 설명했으나, 분조위 확인 결과 취득한 부동산 중 인허가를 신청한 부동산은 없었다.

지난 9월 말 기준 독일 헤리티지 펀드 분쟁 조정 신청 건수는 신한투자증권이 153건으로 가장 많았으며 NH투자증권(17건), 현대차증권(11건), 하나은행(4건), 우리은행(4건), SK증권(1건) 순이다. 금감원은 그동안 해당 금융사를 검사하고 해외 감독기관과의 공조를 통해 사실관계를 확인했다. 여기에 법률자문과 사전간담회, 분조위 개최로 심도 있는 논의를 해왔다.

조정 신청인(고객)과 판매사가 조정안을 접수한 후 20일 이내에 조정안을 수락하면 조정이 성립된다. 금감원은 나머지 일반 투자자에 대해서는 분조위 결정 내용에 따라 자율조정 등의 방식으로 처리할 계획이다.