[CEO 칼럼] 4차산업 부동산이 유럽에서 잘 나가고 있다

도시부동산 연구단체인 ULI가 유럽 부동산 분야별 2023년 전망을 조사한 자료를 보면 27개 분야에서 전통적 부동산 분야보다 신산업 관련 부동산이 톱을 차지하고 있다.

분야별 전망 순위는 △신에너지 인프라 △생명공학 △데이터센터 △사회적 주택 △은퇴·돌봄 주택 △적절한 가격 주택 △물류 △코리빙 △민간임대주택 △산업용·창고 등 전망이 양호하다. 반면 △도심 오피스 △리테일파크 △비즈니스호텔 △도심 쇼핑센터 등은 전망이 미약하다.

랭킹 1위는 신에너지 인프라다. 태양열, 풍력, 배터리 저장 시설은 그동안 순수 인프라 투자자의 영역으로 틈새시장이었다. 지금은 대형 자산 운용사 중심으로 부동산 투자 대상이 되고 있다. 건물에 작은 발전소가 추가돼 자체 에너지 생산 소비, 지역 그리드와의 연계 등이 진행되고 있다. 당분간 경기 사이클을 타지 않는 수요 혜택을 받을 전망이다.

생명공학 자산은 랭킹 2위다. 대도시 내 연구개발과 관련 공간 수요가 늘고 있다. 특정한 입지와 전문 공간에서 클러스터로 형성되기에 공급은 제한적이다. 생명공학 벤처캐피털과 부동산 투자가 함께하면서 규모가 커지고 있다.

3위 데이터센터는 클라우드 시장 수요가 늘면서 성장하고 있다. 데이터는 기하급수적으로 늘어 지난 2~3년간 그 이전 인류 역사보다 더 많은 데이터가 생성됐다. 리츠회사의 투자 역시 늘고 있다. 기존 창고의 전환이 검토되고 있지만, 규모와 구조 전문성으로 기회가 제한적이다.

사회적 주택은 4위로 상승했다. 강한 수요와 정부 지원 임대료 때문이다. 그러나 정치적으로 민감해 임대료 상한제 같은 갑작스러운 규제에 당할 수 있다. 은퇴·돌봄 주택은 고령인구 증가와 기존 주택의 진부화로 수요가 늘고 있다. 학생 주택은 대면 수업이 본격화되면서 12위로 올라섰다.

호텔 전망은 둘로 나뉜다. 비즈니스호텔은 업무 여행 회복이 당분간 쉽지 않아 랭킹 22위로 하위권이다. 그러나 레저호텔은 수요가 늘면서 19위로 반등했다. 최근 경기 위축으로 레저 수요가 당분간 정체할 수도 있다. 하지만 MZ세대와 신흥 중산층은 새로운 경험으로 여행과 레저에 집중하기에 중장기적 수요 전망은 좋다.

물류는 랭킹 8위로 지난 3위에서 하락했다. 2021년까지 높은 임대료 성장을 보였지만, 투자수익률이 3% 미만으로 압축되고 있다. 투자자도 무게 비중을 줄이고 있지만, 대도시 가까운 풀필먼트센터 수요는 여전히 높다.

리테일 부동산은 최하위권이다. 다만 리테일파크만 물류 네트워크로 일부 연계될 가능성이 있어 약간 상승하였다. 코로나 진정으로 개선되던 소비 신뢰도 지수는 인플레와 금리 급등으로 타격이 심하다.

오피스는 상업용 부동산에서 비중이 크지만, 올해 전망은 별로다. 탄력적 서비스 오피스·코워킹 18위, 도심오피스 20위, 비즈니스파크 23위, 교외오피스 26위다. 코로나 직후 인기 있던 교외오피스는 쇠하고, 다시 도시 중앙의 오피스로 가고 있다. ESG를 갖춘 최고의 오피스는 프리미엄 가치와 임대료를 요구하는 힘이 있다. 사람들은 훌륭한 공간에서 일할 때 에너지를 얻는다.

한편 기술발전, 인구통계, ESG, 시장금리 등이 부동산 유형별 투자 순위에 영향을 미치고 있다. 4차산업이 도시에 대량으로 전개되면서 투자 흐름이 빠르게 바뀌고 있다. 어려운 시기에는 부동산도 성장이 빠른 산업에 편승할 필요가 있다.