“규제완화 효과 없어, 주택공급 줄여야”...3기 신도시 속도조절론 급부상

국회입법조사처 "주택공급량 증가할 경우 주택시장 침체 길어질 수 있어"

▲14일 세종시 밀마루전망대에서 바라본 정부세종청사 인근 아파트 단지. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

금리 인상과 주택 가격 하락, 미분양 증가 등이 이어지면서 정부의 주택공급 계획이 적절한지 여부를 논의할 필요가 있다는 제언이 나왔다.

국회입법조사처는 16일 이같은 내용을 담은 '최근 부동산 시장 동향 및 리스크 요인과 정책과제' 보고서를 발간했다.

윤석열 정부는 출범 이후 주택공급 확대와 세제 개편 등 주거안정 방안들을 발표했다. 다주택자 양도세 중과 유예 및 취득세 부담 완화 등 부동산 세제와 주택대출 규제를 완화하고, 주택조정지역 해제를 통해 부동산 시장이 활성화될 수 있는 정책을 마련했다. 특히, 주택공급과 관련해선 과거 5년여의 기간에 발생한 주택가격 급등이 주택공급 부족에서 초래한 측면이 크다고 판단해 5년간 270만 호를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 이는 문재인 정부에서 내놓은 257만 호보다 13만 호 많은 물량이다.

다만, 보고서는 최근 금리 인상과 주택가격 하락 등의 상황을 고려하면 현재 정부의 주택공급 확대 정책이 부적절하다고 봤다. 보고서는 "정부의 공급 계획은 실수요자의 주택 수요에 대응하기 위해 마련된 것이지만, 최근 금리 인상, 주택가격 하락, 미분양 증가 등의 상황을 고려할 때 계획대로 추진하는 것이 적절한지에 대한 논의가 필요하다"고 지적했다. 정부가 앞서 지난해 12월 발표한 '2023년 경제정책방향'에서 공공임대주택 50만 호 공급 계획에 대해 '필요시 탄력적인 주택공급을 추진하겠다'고 한 것도 이같은 사정을 반영한 것이라고 보고서는 언급했다.

보고서를 작성한 장경석·박인숙 경제산업조사실 입법조사관은 "실수요자에 대한 분양주택 공급 역시 최근 미분양주택이 증가하고 있는 상황 등을 고려할 때, 공급 시기와 물량을 조정할 것인지에 대한 논의가 필요하다"고 제시했다. 이전 정부부터 추진하고 있는 3기 신도시 등 대규모 택지공급이 본격화되고, 주택공급량이 증가할 경우에 주택시장의 침체현상이 길어질 수도 있어서다. 다만, 정부 입장에서 주택공급 시기 등을 조정할 경우, 기존에 제시한 주택공급목표 달성에 차질을 빚을 수 있다는 점 때문에 신중할 수밖에 없을 것으로 예상된다고 보고서는 밝혔다.

정부의 부동산거래 활성화 대책도 주택가격 하락과 고금리의 영향으로 효과가 제한적일 것이라는 전망도 나왔다. 앞서 정부는 '2022 세법개정안'과 '2023년 경제정책방향'에서 실수요자에 대한 지원뿐만 아니라 다주택자에 대한 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 중과세율 완화 등을 통해 주택시장을 활성화하겠다는 의지를 보였다.

보고서는 "양도소득세 중과세율 완화 등으로 다주택자의 매도 의사가 발생할 수는 있지만, 주택가격하락 및 고금리 기조하에서 주택을 구매하려는 수요가 감소해 전반적인 거래 활성화는 제한적일 것으로 추정된다"고 진단했다. 이어 "수도권을 중심으로 주택투자가 집중되는 반면 지방은 침체 주택시장이 양극화될 우려가 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.

향후 주택시장의 연착륙을 위한 주택금융의 역할도 강조했다. 보고서는 " 최근과 같이 금리가 급등하는 상황에서는 주택수요에 제약이 발생하고, 궁극적으로 주택시장 침체라는 결과를 초래할 수밖에 없다"며 "향후 주택시장의 연착륙을 위해, 주택의 실수요자를 위한 시세보다 저렴한 금리의 정책대출 상품과 주택대출 이자지급액에 대한 소득공제 범위를 확대하는 방안 등에 대한 고려가 필요하다"고 강조했다.

아파트 등록임대사업자제도 부활에 대해서도 부정적인 견해를 보였다. 보고서는 "정부 정책 기조의 극적인 전환은 정부의 의도와는 달리 제도의 수범자인 국민에게 큰 혼란을 주고 정책 신뢰에 부정적 영향을 줄 가능성이 있다"고 밝혔다. 아파트 임대사업자제도는 세제 수단을 통해 다주택자의 주택구매를 유인해 주택시장이 침체되지 않도록 하려는 취지에서 시행되는데, 부동산가격 하락 시기에 임대의무기간 등 각종 규제를 받는 주택의 매입 의사 유인 부족 우려도 있고, 제도 부활에 따른 영향도 검토해야 한다는 것이다.

보고서는 "새 정부가 발표한 규제 완화 정책은 상당수가 입법사항이고, 금리인상으로 인해 주택매매 수요가 위축될 것으로 보여 향후 단기적인 정책 효과는 제한적일 것으로 예상된다"며 "특히, 여소야대 상황에서 정부의 부동산정책이 시의적절하게 반영되고, 정책목표를 달성하기 위해서는 여야협치를 통한 의견수렴이 필요하다"고 제언했다.

그러면서 "정부 차원에서는 대규모 주택공급계획에 대한 공급 시기 및 규모, 실수요자를 위한 적정금리상품 마련 등의 검토가 필요하다"고 덧붙였다.