[종합] “분양가 낮춰야” 금융위, 부동산 PF에 28조 지원하지만…‘할인분양’ 강조

금융위, 6일 ‘회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의’ 개최
정책금융 공급 5조 추가, 28조4000억원 확대…PF-ABCP→장기 대출 전환 보증 신설
손실부담 이해관계 조정 신속해야…금융위 “모든 대책 분양가 할인 전제”
‘PF 대주단 협약’ 개정 추진…업계 “이해관계 복잡해 동상이몽 우려”

(금융위원회)

정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크 차단을 위해 정책자금 28조 원을 쏟아 붓는다. 기존 계획보다 5조 원가량 더 늘어난 규모다. 부동산PF가 시스템 리스크까지는 아니지만 일부 사업장을 중심으로 위기가 감지되고 있는 만큼 선제적으로 대응책을 펼치겠다는 방침이다. 다만 무조건적인 지원이 아니라 시행사, 시공사 등 공급자 측면에서 분양가 할인이 전제돼야 한다는 입장을 확고히 밝혔다. 손실부담 조정이 선결돼야 한다는 이유에서다.

PF-ABCP→장기 대출 전환 보증 신설…차환리스크 제거

금융위원회는 6일 ‘회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의’를 열고 건설사 및 PF 대상 정책금융 공급 규모를 기존 23조3000억 원에서 5조1000억 원 증액하기로 했다. 지원 총규모는 28조4000억 원으로 30조 원에 육박한다. 이날 회의에는 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 정책금융기관, 금융회사 등이 참석했다.

단기물인 PF-ABCP를 장기 대출로 전환하는 보증을 신설해 증권사와 건설사의 차환리스크를 제거한다고 밝혔다. 보증에는 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사가 참여하고, 그 규모는 3조 원이다.

이달부터 시행 중인 주금공의 PF-ABCP 대출전환 특례보증안을 보면 A2 이상의 증권사와 A3 이상의 건설사의 PF-ABCP를 보증부 대출로 전환하기 위한 보증상품을 도입한다. 신청범위도 현재 토지매입 완료나 분양 이전 단계에서 토지 95% 이상 매입 또는 분양 이후(손익분기 이상)로 확대 한다. 다만 도덕적 해이를 차단하기 위해 증권사와 건설사의 자금보충의무를 부과한다.

금융위는 KDB산업은행(산은)과 IBK기업은행(기은), 신용보증기금(신보) 등 정책금융기관을 통해 중소·중견 건설사 등에 총 18조8000억 원 자금 지원에 나선다. 지난해 말 잔액 대비 3조 원 증가한 규모다. 구체적으로 기존 대출·보증의 만기연장과 함께 기은이 신규대출 2조4000억 원, 신보가 신규보증 2000억 원을 공급할 예정이다.

신규발행 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 내 중소·중견 건설사물 편입비중도 확대한다. 지난해 10.6%에서 올해 12% 이상으로 3000억 원 확대할 계획이다. 신규발행 P-CBO는 올해 중 2조5000억 원 공급을 목표로 한다.

또한, 기존 시장안정 프로그램을 통해 건설사의 회사채 기업어음(CP) 및 건설사 보증 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF-ABCP) 매입 노력을 지속할 예정이다. 부동산 PF 사업장에 대해서는 대출 확대, PF-ABCP 매입 등을 통해 총 9조6000억 원을 지원할 계획이다. 지난해 말 잔액 대비 2조 원이 증가한 규모다. 대출의 경우, 산은이 1조 원을 확대 지원한다. 부동산 신탁사(부신사) 관리도 강화한다. 우선 건설협회 등의 협조를 통해 신속한 시공사 교체 등 사업장 공정 지연을 최소화하기 위한 ‘대체시공사POOL’을 구축할 예정이다.

금융위 “분명히 모든 대책은 분양가 할인이 있어야 한다”

금융위는 이날 특히 금융정책 공급에 앞서 할인 분양은 전제돼야 한다고 언급했다. 권대영 금융위 상임위원은 “분명히 모든 대책은 분양가 할인이 있어야 한다”며 “분양가 할인 없이 몇 년 전의 금리와 사업구조 그대로 하겠다는 것은 누군가 손실을 부담해야 한다는 뜻이다. 그 과정에서의 손실은 누가 부담하는가. 손실 분담과 이해조정이 필요하다”고 말했다.

지난달 나이스신용평가는 “기존 분양가 대비 34% 할인해 전량 분양될 경우 대출 익수포져 모두 회수 가능하다”는 내용을 담은 리포트를 발간해 이목을 끌었다. 당시 연구팀은 대주단이 후순위를 포함한 대출금을 회수한다는 전제 조건을 뒀을 때 손익분기점(BEP) 달성에 필요한 분양대금은 112조 원이라고 분석했다. 분석대상 증권사가 보유한 분양형 본PF 사업장의 총 매출액(총 분양대금)은 339조 원인데, 이 가운데 엑시트(EXIT) 분양대금은 218조 원이란 계산에서 이뤄진 숫자다.

연구팀은 “증권사 보유 엑시트 분양률 미달 분양형 본PF 사업장의 EXIT분양률은 66%”라며 “이는 곧 대상건축물의 완공이 가능하다고 가정할 경우 증권사의 투자원금 최종회수에 있어 평균적으로 약 34%의 할인여력이 존재한다는 점을 의미한다”고 분석했다. 이어 “기존 분양가로 분양하여 약 34%의 미분양 물량이 발생하는 경우 및 기존 분양가 대비 약 34% 대폭 할인해 전량 분양될 경우 사업수지는 저하되더라도 증권사의 관련 우발 및 대출 익스포져는 모두 회수가 가능하다는 점을 의미한다”고 덧붙였다.

금융투자업계 관계자는 “분양가 할인과 관련한 내용은 금융위, 국토교통부 등이 물밑에서 의견을 교환할 것으로 보인다”고 말했다.

‘PF 대주단 협약’ 개정한다는데…업계 “이해관계 복잡해” 우려도

금융위는 부동산 PF의 이해관계자간 복잡한 권리관계를 신속하게 조정할 수 있도록 ‘PF 대주단 협약’ 개정을 추진한다. 채권행사 유예, 채권재조정(상환유예, 출자전환), 신규자금 등 대주단이 금융 지원 등을 전제로 시행사·시공사와 사업정상화 계획을 마련해 사업장 정상화를 추진한다. 사업정상화 계획은 사업부지 추가매입, 시공사 교체, 분양활성화 전략 등이다.

또한 새마을금고, 신협·농협 등 상호금융 등 참여자를 확대해 의결요건 등도 재정비한다. 저축은행 업계는 ‘자율협약’을 오는 8일 개정 예정이며 여전사 등 다른 업권도 자율협약을 마련해나갈 계획이다.

다만 일각에서는 PF 대주단 협약을 둘러싼 금융회사간 이해관계가 복잡해 의견을 일치하는 게 어려울 수 있다는 우려를 내비치고 있다. 부동산PF에 선순위, 중·후순위로 들어갔는지 등 각 사가 처한 상황이 다르기 때문에 서로 주장하는 입장도 상이할 것이란 이유에서다. 나이스신용평가가 지난해 9월말 기준으로 부동산PF 상환순위별 구성을 분석한 바에 따르면 △선순위 7조8000억 원 △중순위 4조6000억 원 △후순위 8조8000억 원이다.

금융투자업계 관계자는 “선순위 투자한 증권사는 분양률 60%만 달성해도 투자금을 회수할 수 있다는 입장인 반면, 중·후순위 투자사는 할인 분양을 많이 하면 원금 손실을 감당해야 하는 분위기”라며 “이해관계가 얽혀 있기 때문에 대주단 회의에서 동상이몽할 수 있다”고 말했다.