혼돈의 글로벌 집값…2008년 주택시장 붕괴 예견 전문가 “15% 더 빠진다”

미국 221개 도시 중 31%서 집값 하락...11년래 최다
경기침체 여파로 재고 쌓이면서 추가 하락 가능성
영국 주택 가격 상승세도 11년 만에 최대 폭 둔화
“독일, 부동산 침체 가능성이 은행 압박”

▲사진출처 AP뉴시스

글로벌 주택시장이 ‘혼돈’에 빠졌다. 올해 1분기 미국 주요 도시 가운데 주택 가격이 하락한 지역 비중이 11년 만에 가장 많은 것으로 나타났다. 영국 집값 상승 폭도 11년래 최저치를 기록했다. 모기지 금리 상승과 경기침체 불안으로 글로벌 집값이 추가 하방 압력을 받고 있다는 분석이다.

9일(현지시간) 월스트리트저널에 따르면 전미부동산중개인협회(NAR)는 이날 1분기 221개 대도시 가운데 31%에서 집값이 하락했다고 발표했다. 주택 가격이 하락한 지역 비중은 11년래 가장 많았다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(전염병 대유행) 시기 원자재 부족과 수요 급증이 맞물리면서 천정부지로 치솟았던 집값이 모기지 금리의 급격한 상승과 경기침체 여파로 직격탄을 맞은 것이다. 1분기 단독주택 월평균 모기지 지불액은 1859달러(약 246만 원)로 전년 동기 대비 33% 증가했다.

커진 부담은 주택 수요를 위축시켰고, 가격 하락을 부채질했다. 미 전역에서 기존 단독주택 가격 중간값은 전년보다 0.2% 하락했다. 해당 가격이 하락한 것은 2012년 1분기 이후 처음이다.

특히 팬데믹 당시 가파르게 상승했던 지역의 낙폭이 컸다. 캘리포니아주 샌프란시스코는 14.5%, 새너제이는 13.7% 각각 내렸다. 텍사스 오스틴과 아이다호 보이시도 10% 넘게 빠졌다.

미국 주택 가격이 추가로 하락할 가능성이 있다는 전망도 나온다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 주택시장 붕괴를 예측했던 판테온매크로이코노믹스의 이언 셰퍼드슨 수석 이코노미스트는 “경기침체와 모기지 금리 인하 영향으로 주택 가격이 15% 더 빠질 수 있다”고 내다봤다. 경기가 후퇴하면서 10년물 미국채 금리가 내리고, 이를 추종하는 30년물 모기지 금리가 덩달아 하락, 이를 이용하려는 잠재적 매도자들이 주택을 시장에 내놓으면서 재고가 쌓여 가격을 더 끌어내릴 수 있다는 설명이다. 경기침체로 고용시장이 냉각돼 주택 수요가 줄어드는 것도 가격 하방 압력 요인이라고 그는 덧붙였다.

영국도 주택 가격 움직임이 심상치 않다. 집값 상승세가 11년 만에 가장 둔화한 것으로 나타났다. 모기지 전문은행인 핼리팩스 분석 결과 4월 주택 평균 가격은 전년 동기보다 0.1% 오르는 데 그쳤다. 상승률은 전달 1.6%에서 큰 폭 꺾였고, 2012년 12월 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.

영국 중앙은행인 잉글랜드은행(BoE)이 11차례 연속 기준금리를 인상하면서 가계 부담이 커진 영향이다. 킴 키네어드 핼리팩스 이사는 “최근 집값 움직임은 대출 비용 변동성을 반영한다”며 “높은 금리가 모기지 재융자에 점차 영향을 미치고 있기 때문에 올해 주택 가격 하락이 예상된다”고 진단했다.

독일 연방금융감독청(BaFin)의 마크 브랜슨 청장은 “현재 글로벌 은행 위기에 빠지는 않았지만, 우리의 금융시스템은 부동산시장 침체 가능성으로 인한 압박을 받고 있다”며 “지금은 긴장된 순간이다. 특히 상업용 부동산시장에서 신용 위험 문제가 있을 수 있다”고 경고했다.