꿈틀대는 집값, 하반기 더 살아난다 “역전세난‧매물적체는 걸림돌”

하나금융경영硏 보고서
저점 인식 확산‧매수심리 회복
가격 오르고 재건축 매입도 ‘쑥’
역전세난 심화 가능성 우려 크고
지역별 편차 확대 주의 필요

최근 저평가 매물이 집중된 지역을 중심으로 매수심리가 회복하면서 향후 집값이 살아날 것이라는 전망이 나왔다. 실제 선호도가 높은 선도 아파트 가격에 대한 투자수요가 올라가며 5월 이후 가격 상승세가 지속되고 있고 규제 완화로 재건축 아파트의 매입 수요도 증가세로 돌아선 상황이다. 다만, 침체 국면을 통과하는 속도 차이에 따른 지역별 편차가 클 수 있어 주의해야 한다는 지적이다.

18일 하나금융경영연구소는 ‘집값 Up or Down? 주택시장 모멘텀 점검’ 보고서를 통해 최근 할인 매물이 소진된 서울 등 일부 지역 실거래가의 상승 전환 이후 매수심리, 투자수요, 매물 부담 등을 점검한 결과 주택시장의 회복 가능성이 높은 것으로 진단했다. 정책모기지 확대에 따른 일시적 현상보다는 수요 회복 과정일 수 있다는 의견에 힘을 실은 것이다.

하서진 하나금융경영연구소 수석연구원은 집값 상승 모멘텀으로 매수심리 확대와 저점 인식 확산을 꼽았다. 주택가격이 지속적으로 떨어지면서 매매가격이 약 2년 전 수준까지 도달해 저점 인식이 확산됐다는 것이다. 이에 따라 저평가 매물이 집중된 서울 등 지역을 중심으로 매수심리가 점차 회복됐다.

하 수석연구원은 “투자 수요가 회복되고 있는 것도 상승 모멘텀”이라면서 “선호도가 높은 선도 아파트가 가격 상승 기대를 만들어 투자 수요의 선점 심리를 자극하고 있고 가격 하락에 따른 투자 수요가 올라가면서 올해 5월 이후 가격이 상승세를 보였다”고 밝혔다.

규제 완화로 중장기 가격 상승이 기대되는 재건축 아파트의 매입 수요도 증가했다. 이로 인해 재건축 대상이 아닌 아파트보다 재건축 아파트 가격의 하락 폭이 더욱 축소됐다.

자재비 상승 여파로 분양가격 상승세가 유지되면서 이미 분양가격이 확정된 분양권 실거래도 증가했다. 하 수석연구원은 “매매 및 전세가격 하락세가 둔화되면서 매매가격과 전세가격 간 차액(갭)이 축소될 경우 갭투자 수요 증대로 가격 하락세 둔화에 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다.

하락 모멘텀도 상존했다. 하나금융경영연구소가 우려한 것은 역전세난과 매물 적체다. 전세가격은 종합주택 기준 2021년 1월, 아파트 기준으로는 2020년 7월 수준까지 하락해 전세 계약 당시 금액보다 더 떨어졌을 가능성이 높아 역전세난이 심해질 수 있다.

최근 정부가 역전세 상황에 처한 집주인을 대상으로 보증금 차액의 반환 목적 대출에 한해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율 (DTI) 60%를 적용한 것은 역전세난 완화에 도움이 될 수 있다고 평가했다.

보고서는 침체국면을 통과하는 속도 차이에 따른 지역별 편차 확대에 유의해야 한다고 조언했다. 하 수석연구원은 “규제 완화 영향이 큰 서울은 매입 수요가 증가하면서 보합(가격) 도달 가능성이 크다”고 설명했다. 규제지역 해제, 민간택지 내 분양권상한제(분상제) 해제 등 규제 완화 영향은 대부분 지역이 규제지역 및 분상제 지역이었던 서울에 집중됐기 때문이다. 또 공급과잉 지역은 매물 적체를 해소하지 못해 침체 지속될 수 있다고도 했다.

기준금리가 주택시장의 향방을 결정할 것이라는 의견도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리가 인하되면 주택 가격이 100% 오를 것이고, 금리가 오르면 보합세를 유지할 것”이라면서 “경제 상황이 좋아지면 ‘V’자 반등도 가능하지만, 하반기 경기 상황은 좋지 않을 것으로 전망돼 주택 가격이 플러스로 돌아서기에는 한계가 있을 것”이라고 진단했다.