‘불법’ 낙인 앞둔 10만 생활형 숙박시설, 합법화로 ‘구사일생’ 할까

전문가 “소급입법 안 돼…주거용도 허용ㆍ이행강제금 부과 유예해야”…국토부는 ‘시큰둥’

▲생활형 숙박시설 이행강제금 부과를 앞두고 31일 국회에서 해결책 모색을 위한 세미나가 열렸다. (사진=정용욱 기자 dragon@)

전국 10만 실 규모 생활형 숙박시설의 불법 전환이 초읽기에 들어갔다. 이번 사태 시작은 생활형 숙박시설이 2021년 5월 건축법 개정으로 숙박업 등록이 의무화되면서다. 신규 등록 뿐만 아니라, 기존 시설에도 소급입법이 적용되면서 합법으로 거주하던 분양자들은 날벼락을 맞게 됐다.

부동산 전문가와 법학자는 해당 법안의 소급입법 부당성과 재산권 침해 등을 이유로 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정해 주택용도 사용을 허가해야 한다는 의견이다. 하지만 국토교통부는 정책 집행 형평성 등을 이유로 생활형 숙박시설의 주거 허가에 부정적인 태도를 유지하고 있어 수분양자와 정책 당국 간 갈등은 계속될 전망이다.

31일 국회 의원회관에선 국회 국토교통위원회 소속 강대식 국민의힘 의원과 주택산업연구원이 공동 개최한 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련 제도 개선안’ 세미나가 열렸다. 생활형 숙박시설의 오피스텔 용도변경 이행강제금 부과 유예는 10월 14일 끝난다. 유예기간 이후 생활형 숙박시설에 분양자 본인이 살면 불법으로 간주해 공시가격의 10%를 매년 내야 한다.

이번 생활형 숙박시설 불법 전환은 이전 정부의 법 개정에서 시작됐다. 아파트를 중심으로 부동산 가격이 급등하던 2021년 당시 정부는 오피스텔 등 비아파트의 가격 급등을 막기 위해 생활형 숙박시설의 숙박업 등록을 의무화하도록 ‘건축법 시행령’을 개정했다. 숙박시설은 본인 거주가 불가능하고, 만약 소유자가 거주하면 해당 건축물은 불법건축물로 본다.

이후 문제가 불거지자 해결을 위해 2021년 10월 생활형 숙박시설을 오피스텔로 변경하는 방안을 내놨지만, 지금까지 오피스텔 변경 규모는 1173실(전체 1.1%)에 그친다. 전국 592개 단지에 10만3820실 생활형 숙박시설 규모에 비하면 사실상 전환이 이뤄지지 않은 셈이다.

생활형 숙박시설의 오피스텔 전환이 더딘 이유는 두 주거 유형의 기준이 다르기 때문이다. 숙박시설과 주택은 주차대수와 각종 안전 기준, 학교 확보 등 다양한 분야에서 허가 기준이 확연하게 차이가 발생한다.

▲생활형 숙박시설 관련법 개선 제안. (자료제공=주택산업연구원)

현행 오피스텔 주차기준은 전용면적 60㎡형 이하 기준 0.7대 이상이지만, 생활형 숙박시설은 시설면적 150㎡당 1대 이상으로 더 적다. 또 설계변경 동의를 위해선 분양자 100% 동의가 필요하고, 시설이 속한 지자체의 지구단위계획도 변경해야 하는데 전국 지역별로 모두 달라 사실상 불가능하다는 것이다.

여기에 현 정부가 생활형 숙박시설의 주택 전환에 미온적인 것도 변수다. 원희룡 국토부 장관은 전날 국회에서 이 문제와 관련해 “‘법 지키는 사람은 다 바보냐’하는 근본적인 문제 때문에 고민이 많다”고 했다.

또 이날 세미나에 참석한 이진철 국토부 건축정책과장 역시 “(오피스텔로 전환한) 1%는 법을 지킨 것이고 이들의 상대적 박탈감이 있어선 안 된다. 숙박업으로 신고하면 문제없다”고 말해 이행강제금 부과 추가 유예와 법 개정에 부정적인 태도를 보였다.

정부가 10월부터 이행강제금 부과에 나서더라도 해당 제재의 위헌 문제와 건축법 개정안 소급입법 적용의 법적 다툼 여지도 남아 실제 부과까지 이어질 가능성은 낮은 상황이다.

석호영 명지대 법무행정학과 교수는 “이행강제금은 일회성이 아닌 만큼 문제가 크다”며 “생활형 숙박시설 자체는 위법 사실이 없으므로 (이행강제금 부과는) 위헌성이 있다고 본다. 만약 위법건축물로 이행강제금을 부과하면 반헌법적인 행정이 될 것”이라고 했다. 이 외에도 기존 소유자의 재산권 침해 문제도 남아있다.

김지은 주택산업연구원 연구위원은 “지난 정부에서 부동산 투기 차단을 위해 시행령을 개정하면서 이 문제가 발생한 것”이라며 “시행령 개정을 통해 문제를 해결해야 하고, 특히 건설 관련 규정 개정에서 ‘법령 시행 이후’ 인허가받은 사업부터 적용하는 것이 타당하다”고 말했다.