“SK리츠, 주주가치 증대로 유상증자 부담 해소…목표가 상향”

삼성증권이 SK리츠에 대해 유상증자 부담을 해소하기 위해 주주가치 증대 의지를 밝힌 점을 긍정적으로 평가했다. 투자의견은 ‘매수’ 유지, 목표주가는 기존 5630원에서 5700원으로 상향조정했다, 전 거래일 기준 종가는 4505원이다.

18일 이경자 삼성증권 연구원은 “SK리츠는 전날 기업설명회에서 수처리시설 편입과 추진 중인 유상증자를 설명했다”며 “3000억 원의 유상증자 이후 추가 유상증자는 없을 것이며, 수처리시설 편입으로 향후 이자비용 상승에 따른 배당 하락 가능성을 제거했다고 강조했다”고 말했다.

이 연구원은 “수처리시설 편입으로 포트폴리오 자본환원률(cap rate)은 3.9%에서 4.6%로 상승하고 기존 전망 대비 주당배당금(DPS)은 20% 이상 증가했다”며 “SK리츠의 수처리시설 엑시트 방식은 우선매수협상권을 보유한 SK하이닉스에 재매각하거나 외부 매각 등”이라고 했다.

이 연구원은 “3000억 원의 유상증자와 수처리시설 편입을 모두 고려하면 SK리츠의 차입금은 2조7000억 원”이라며 “기존 대비 6000억 원 증가하고 공정가액 기준 주택담보인정비율(LTV)은 65%로 현재 대비 4%포인트(p) 하락했다”고 했다.

그는 “만기가 짧은 전단채가 3400억 원에 달하게 됨은 부담”이라면서도 “사측은 추가적인 유상증자를 하지 않고 수처리시설을 편입한 자리츠에 우선주를 추가 발행하거나 전략적 파트너를 대상으로 제3자 배정 유상증자 등을 고려한다고 밝혔다”고 했다.

이어 “대주주인 SK지주는 이번 유상증자 이후 지분율이 현재의 43%에서 32%로 하락해 단기 부정적”이라면서도 “장기적으로 국내 리츠에 고질적 문제인 주식 유동성을 확대한다는 측면에서는 긍정적”이라고 덧붙였다.

이 연구원은 “사측은 유상증자를 진행하며 주주가치 증대를 위해 부산과 창원 주유소 매각에 따른 차익을 전액 특별배당으로 9월과 12월에 환원할 것이라고 밝혔다”며 “이를 시작으로 연말까지 114개 주유소를 검토해 추가 매각하거나 밸류애드 방안을 적극 모색할 계획”이라고 했다.

그는 “가치 상승 여력이 제한적인 산업시설 편입으로 과거와 같은 고멀티플 부여는 어려울지라도 높은 배당 안정성을 제시함으로써 주가 하락 리스크는 상당 부분 해소됐다”며 “향후 업사이드는 사측이 계획한 주유소의 활용가치 극대화 여부”라고 했다.