'글로벌 상업용부동산 위기' 韓, 미국·유럽에 집중... '리스크 우려'

최근 미국과 유럽 등 글로벌 상업용부동산(CRE) 시장으 급격한 조정 국면에 진입하면서 국내 기관의 관련 부동산 해외투자가 손실 위험에 빠질 수 있다는 우려다. 국내 부동산 투자가 미국과 유럽지역 오피스에 집중되면서 향후 손실위험에 대한 대응책을 마련해야 한다는 주장이다.

2일 신용상 금융연구원 선임연구원은 '글로벌 CRE 시장 환경 변화와 시사점' 보고서를 통해 국내 해외 부동산투자는 시장침체의 폭이 큰 미국 및 유럽지역의 오피스의 투자 비중이 높은 상황이어서 향후 손실위험이 확대될 가능성에 대한 대비가 필요하다고 밝혔다.

최근 시장 전문가들은 미국 및 유럽지역 CRE 시장의 리스크를 글로벌 금융시장의 최대 위험요인으로 지목하며 금융불안의 트리거가 될 수 있다는 우려하고 있다.

미국 부동산시장 정보업체 그린 스트리트 조사 기준에 따르면, 미국과 유럽의 CRE 가격은 5월말 현재 고점이었던 작년 7월말 대비 각각 18%, 21% 정도 급락했다. 같은 기간 미국과 유럽의 CRE 거래량은 각각 56%, 63% 줄었다.

신 연구원은 "국내의 경우, 글로벌 금융위기 이후 해외 CRE 투자가 꾸준히 증가해 왔다"며 "최근 침체 폭이 확대되고 있는 미국 및 유럽지역 오피스 부문에 대한 투자집중도가 높아 이들 지역 CRE 시장 상황에 따라 증권 및 보험업권의 관련 투자 손실이 본격화될 가능성이 있다"고 했다.

국내기관의 해외 부동산펀드 설정액 규모는 글로벌 금융위기 이후인 2013년말 4조9000억 원에서 올해 9월말 현재 78조3000억 원으로 10년 만에 16배 급증했다.

금융감독원 및 한국신용평가에 따르면 국내 해외 부동산 투자는 지난해 말 기준으로 지역별로는 미국 ‧ 유럽지역(미국 58%, 유럽 23%), 투자업종별로는 오피스(기타상업용 포함, 증권사 52%, 유럽 60%) 비중이 크게 높은 것으로 나타났다.

글로벌 CRE 시장의 환경 변화와 최근 투자 회수지연 사례로 인해 국내 기관투자자들의 해외 부동산 리크스가 커진 상황이다.

구체적으로 △가격하락률이 큰 특정 지역, 특정 유형의 자산에 대한 높은 투자 비중으로 인한 집중위험, △메자닌 ‧ 지분 투자 등 높은 중후순위 비중으로 인한 미회수(손실) 위험 △환경규제 강화 및 우량자산선호(flight-to-quality)로 인해 수요 위축이 예상되는 B급 자산 투자 비중이 높은 점 △투자만기 대비 짧은 잔여 임차기간으로 인한 공실 위험 등이다.

신 연구원은 "향후 고금리 수준이 장기화될 가능성이 높아지면서 내년 이후에도 단기 리파이낸싱 관련 어려움등으로 투자금 미회수 위험 확대에 대비가 필요하다"고 지적했다.

다만, 대형 부실로의 확산 가능성은 적은 것으로 내다봤다.

그는 "관련 투자가 다양한 투자 포트폴리오 구성을 통해 위험 분산이 잘 되어 있는 대형 증권사 및보험사 위주로 투자가 이루어졌다"며 "이들 금융기관들의 자기자본 대비 투자 비중이 높지 않아 대형 부실이나 시장 전반의 리스크로 확산될 가능성은 높지 않은 것으로 판단된다"고 했다.