내년 서울 오피스 시장 ‘강세’ 이어간다…“공실률 3% 안팎ㆍ임대료 상승 지속”

쿠시먼앤드웨이크필드, 5일 ‘2024년 상업용 부동산 시장 전망’ 간담회

▲쿠시먼앤드웨이크필드는 5일 서울 중구 본사에서 '2024년 상업용부동산 시장 전망' 간담회를 개최했다. (사진제공=쿠시먼앤드웨이크필드)

내년 서울 상업용 부동산 시장은 올해처럼 견고한 수요가 이어질 것이란 전망이 나왔다. 주요 지역 리테일(상가) 시장도 코로나19 이후 부진을 딛고 상승 중이며 외국인 관광객 유입이 지속하면 가파른 회복세를 보일 것으로 예상된다. 민간 소비 축소와 금리 인상 기조 중단, 유동성 확대 등 경기 변동은 상업용 부동산 거래량의 변수가 될 것으로 보인다.

글로벌 부동산컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 5일 서울 중구 서울파이낸스센터 본사에서 기자간담회를 열고 내년도 서울 상업용 부동산 시장 진단 세미나를 개최했다.

발표를 맡은 정진우 리서치팀장은 먼저 내년 서울 상업용 부동산 시장이 올해처럼 견고한 흐름을 이어갈 것으로 내다봤다.

오피스 빌딩 중 서울 내 프라임급(연 면적 3만㎡) 빌딩은 내년에도 자연공실률(5%) 이하를 기록할 것으로 전망했다. 정 팀장은 “최근 2% 공실률은 앞으로 이 일을 하면서 볼 수 있을까 할 정도의 역사상 저점”이라며 “이 영향으로 오피스 임대료 상승률도 지속해서 상승하고 있고 관리비 등을 고려해 5년 재계약을 진행하면 체감 임대료는 기존 대비 두 배 이상 올랐다”고 설명했다.

내년 상업용 부동산 투자 시장은 매도자와 매수자 간 희망 거래가격 차이로 거래 금액 축소가 불가피할 것으로 예상했다. 정 팀장은 “지난해 오피스 거래 규모는 14조4000억 원 정도였고, 올해는 3분기 기준 6조5000억 원”이라며 “기업의 사옥 마련 목적 직접 투자 증가와 건물 전체가 아닌 지분 취득 형태가 빠르게 늘고 있지만, 매도·매수자 사이의 기대가격 차이와 유동성 축소 영향으로 거래가 줄었다”고 말했다.

상업용 부동산 투자 시장 활성화 시기로는 금리 인하와 유동성 확대 이후 최대 10개월 뒤로 점쳤다. 정 팀장은 “유동성이 증가하면 시차를 두고 거래량이 증가한다”며 “오피스 투자 시장 살아나는 때는 금리 인상이 멈추고 유동성이 증가하는 시점과 맞물린다”고 말했다.

▲서울 오피스 공실률 및 임대료 추이. (자료제공=쿠시먼앤드웨이크필드)

서울 내 핵심 상권인 명동과 홍대, 이태원 일대 리테일 시장은 빠른 회복세를 보일 전망이다. 정 팀장은 “코로나19 영향으로 2021년까지 집에 머무는 시간이 많았지만, 지난해부터 대면 활동 관련 품목의 판매액이 늘었다”며 “신발, 화장품, 의복 등 관련 상권이 빠른 회복을 보였고 명동 상권이 대표적으로 되살아났다”고 설명했다.

여기에 지난해 90% 수준까지 줄어든 외국인 관광객이 올해부터 꾸준히 돌아오는 만큼 관광객이 많이 찾는 명동과 홍대 등 주요 상권의 활성화가 기대되는 상황이다.

최근 상업용 부동산 시장의 한 축을 담당하는 물류센터 시장은 내년 공급량이 올해 대비 급감할 것으로 예상했다. 원자잿값 급등에 따른 공사비 상승과 금리 인상으로 자금 조달비용이 늘면서 인허가를 받아도 착공하지 않는 경우가 늘었다는 설명이다.

정 팀장은 “물류센터 인허가 규모는 급증하고 있지만, 착공을 안 하는 경우가 많아 내년에는 올해보다 더 적은 규모의 공급이 이뤄질 것”이라며 “특히, 공사비가 비싼 순수 저온 물류센터 비중은 줄어들 것”이라고 말했다.

끝으로, 정 팀장은 “최근 온라인에서 성장해 오프라인으로 외연을 확장하려는 브랜드가 많고, IT 기업 등은 여전히 강남 일대를 선호하는 경향이 강해 기업 입맛에 맞는 임차 공간을 찾는 일은 힘들 것”이라며 “내년도 공실률은 3% 전후를 기록하고, 임대료 상승세도 계속될 것”이라고 말했다.