“갭투자 줄고, 반전세 증가”…전세대출 DSR 적용 전망에 전세 ‘지각변동’ 예고

“수도권보다 지방 전세수요 감소 커…주거 양극화 우려”

▲서울 시내 한 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어 있다. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

금융당국이 전세자금대출의 대출 규제 적용 카드를 만지작거리고 있다. 그동안 대출 규제 예외였던 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 시사했다. 당장은 유주택자의 전세대출 이자상환분에 우선 적용하겠다고 했지만, 가계대출 관리를 위해 장기적으로 무주택자까지 포함할 가능성도 열어뒀다. 전문가들은 전세자금대출 규제는 곧 전세의 월세화로 이어질 것으로 내다봤다. 또 전세 수요가 상대적으로 전셋값이 저렴한 서울 외곽으로 연쇄 이동하는 현상도 발생할 것으로 전망했다.

18일 금융당국에 따르면 올해 가계부채 증가율을 경제성장률 이내로 관리하기 위해 전세자금대출에 DSR 규제 적용을 추진한다. 올해 경제성장률은 2.2% 수준인데 가계부채 증가율은 더 낮은 수준으로 관리하고자 대출 문턱을 높이겠다는 뜻이다.

지난해 가계대출 증가세가 꺾였지만, 전세자금대출을 포함한 주택담보대출은 되려 늘어난 만큼 이를 중점 관리하겠다는 뜻으로 풀이된다. 한국은행이 지난 10일 발표한 ‘2023년 12월 금융시장 동향’에 따르면. 지난해 가계대출 잔액은 2022년 대비 37조 원 늘어난 1095조 원으로 나타났다. 이 가운데 지난해 주택담보대출은 2022년 20조 원보다 31조6000억 원 늘어난 51조6000억 원으로 집계됐다.

부동산 전문가들은 전세자금대출에 DSR 규제를 적용하면 전체적인 전세수요 감소와 함께 월세 확대, 전세수요자 외곽지역 이동 등 전세 시장에 부정적인 영향이 연쇄적으로 발생할 것으로 내다봤다.

당장 금융당국이 예고한 유주택자 전세대출 DSR 규제는 ‘갭(매맷값과 전셋값 차이) 투자’ 감소로 이어질 전망이다. 특히 1주택자 본인은 전세자금대출로 보증금을 마련해 다른 집 전세를 살면서, 본인 주택의 전세보증금으로 갭 투자 중인 곳은 직접 영향을 받을 수 밖에 없다. 또 전세자금대출 규모가 줄면서 반전세 수요가 늘어나 갭 투자 자체가 어려워질 것이란 전망도 나온다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “유주택자를 시작으로 DSR 규제 적용 대상을 전세자금대출자 전체로 넓혀나가면 전세수요가 감소하고, 되려 대출 받을 수 있는 만큼 보증금을 대출받고 나머지는 월세로 충당하는 반전세 수요가 증가할 것”이라며 “이러면 갭 투자는 줄어들고, 매매와 임대차 시장 모두 실소유자 중심으로 재편되는 효과가 나타날 수 있다”고 말했다.

▲김주현 금융위원장이 17일 오후 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 민생토론회 주요내용 관련 사후브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)

특히 최근 빌라(연립·다세대주택) 시장은 물론, 아파트 시장에서도 소형 평수를 중심으로 월세가 전세 비중을 앞지른 상황에서 전세자금대출의 DSR 규제 적용은 ‘전세의 월세화’를 더욱 가속화 할 것이란 전망이다. 경제만랩 분석 결과 지난해 1월부터 11월까지 경기지역 전용면적 60㎡형 이하 아파트 월세 거래량은 10만6128건으로 전체 전월세 거래량 중 55.8%를 차지했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세자금대출 규제로 대출받을 수 있는 한도가 줄면 전셋값이 저렴한 외곽지역으로 임대차 수요가 이동하는 현상이 발생할 수 있고, 장기적으로는 전셋값 상승에 제동이 걸릴 것으로 본다”며 “다만, 전세자금대출 규제에 따른 서민의 임대비용 부담은 늘어날 것”이라고 말했다.

윤 위원은 “전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 낮은 수도권보다 지방의 전세수요 위축에 더 큰 영향을 줄 것”이라며 “또 경제적 여유가 부족한 청년층이 월세를 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 선택할 수밖에 없어 주거 양극화가 심해질 것”이라고 했다.

한편, 김주현 금융위원장은 전세자금대출 규제 부작용과 관련해 “서민 주거를 위태롭게까지 하면서 급격하게 도입하지 않을 것”이라고 말했다.