임대차 갱신했다 돌연 해지 통보…대법 “통지 후 3개월 뒤 효력”

“갱신된 임대차 계약기간 개시 전에도 마찬가지”

‘계약 해지’ 날짜 두고 집주인-세입자 소송戰

임대차보호법상 임차인은 갱신後 언제든 해지
임대인이 통지받은 날부터 3개월 뒤 해지간주
大法 “해지 통지일서 3개월 지나면 효력 발생”

임대차 계약을 갱신하기로 했다가 중간에 돌연 해지를 통보했다면, 새 임대차 계약 기간이 시작되지 않았어도 통지일 기준으로 3개월 뒤에는 해당 계약이 해지된 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

(사진 출처 = 게티이미지뱅크)

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 세입자 A 씨가 집주인 B 씨를 상대로 제기한 임대차보증금 등 반환 청구 상고심에서 “원심 판단에 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”면서 원심의 원고 패소 판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

A 씨는 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 월세와 보증금을 내고 B 씨가 소유한 아파트를 2년간 임차했다. 계약 만료일이 다가오자 A 씨는 2021년 1월 4일 임대차 계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈고, B 씨가 기한 내 거절하지 않아 임대차 계약은 자동으로 갱신됐다.

하지만 A 씨가 돌연 마음을 바꾸면서 문제가 불거졌다. A 씨는 그해 1월 28일 임대차 계약을 해지하겠다고 다시 내용증명을 보냈고 다음 날 B 씨에게 도달했다.

재판에서는 이 사건의 경우 임대차 계약 해지 날짜를 언제로 봐야 할지가 쟁점이 됐다.

A 씨는 해지 통지가 도달한 1월 29일을 기준으로 3개월이 경과한 시점에 계약이 해지됐다고 주장했다. 그는 실제로 4월 30일 집을 비우고 보증금 반환을 요구했다.

반면 B 씨는 임대차 계약은 이미 갱신됐으므로 계약 해지도 갱신된 계약이 개시된 후부터 가능하다고 반박했다. 이에 따라 임대차 계약은 3월 10일 새로 시작했고 3개월이 지난 6월 9일에 해지됐다고 주장하며 그만큼 월세를 빼고 남은 보증금만 돌려줬다.

이에 A 씨는 보증금을 돌려달라며 소송을 냈다. 하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 A 씨 손을 들어줬으나, 2심은 B 씨가 옳다고 판결했다.

주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약 갱신을 거절하지 않아 임대차 계약이 자동 갱신되면 임차인은 이후 언제든 해지를 통보할 수 있다. 계약은 임대인이 통지받은 날부터 3개월 뒤 해지된 것으로 간주한다.

▲ 서울 서초동 대법원 전경. (연합뉴스)

대법원은 “임대차 계약에 갱신의 효력이 발생하면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”며 “이는 계약 해지 통지가 갱신된 임대차 계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지”라고 판시했다.

A 씨 주장대로 1월 29일로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 해지됐고 B 씨가 이를 기준으로 보증금 차액을 반환해야 한다는 취지다. 대법원은 “2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금과 장기수선충당금이 있으면 B 씨가 이를 A 씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다”고 지적했다.

박일경 기자 ekpark@