국토연구원, "불법건축물 단속 실효성 높여야"

▲국토연구원이 제안한 불법건축물 주거용 임대 실태와 정책 방향 내용. (자료제공=국토연구원)

근생빌라, 방 쪼개기 등 불법 건축물이 양산되는 행태와 관련해 실효성 있는 규제가 필요하다는 주장이 나왔다. 적정 이행강제금 부과방안을 마련하고 임대인과 공인중개사에 대한 설명 의무를 강화하는 등 정책 개선이 이뤄져야 한다는 것이다.

20일 윤성진 국토연구원 부연구위원 등 연구진은 '불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응방안' 보고서를 내고 이처럼 밝혔다.

불법 건축물은 무단으로 건축물의 용도를 변경하거나 불법으로 증축, 내부구조 변경, 내부설비 변경 등을 한 건물을 일컫는다. 비주거용인 근린생활시설로 허가받은 건축물 일부를 주거용으로 임대하는 '근생빌라', 내부에 벽을 세우거나 복층으로 허가 받은 세대 내부 계단을 철거하고 막는 등 구조 변경을 통해 세대 수를 늘리는 '방 쪼개기'가 대표적이다.

국토연구원 조사에 따르면 A지역 215개 건물 중 20.9%에 달하는 45개 건물이 불법건축물이었다. B지역은 844개 중 471개(55.8%)가 건축물 대장에 위반 사항이 등재됐다. C지역의 전세사기 피해주택 1669호 중 188호(11.3%)가 불법 건축물에 해당했다.

연구진은 불법 건축물이 양산되는 것이 규제의 한계에서 비롯된다고 봤다. 우선 이행강제금에 비해 불법 행위를 통한 임대 수익 증가에 대한 기대가 높은 것이 원인으로 지목됐다. 불법건축물이지만 시장에서는 투자수익률이 높은 상품으로 인식되는 경향이 있다.

법률 사각지대도 문제로 꼽혔다. 불법 건축물은 건축법을 통해 규제가 이뤄지고 있지만, 주택임대차 제도에서는 주거용 임대를 위한 기준을 두지 않아 불법 건축물 임대 행위 자체는 불법으로 볼 수 없다.

연구진은 불법건축물 주거용 임대 문제를 해결하기 위해 정책개선이 필요하다고 봤다. 단속 조치를 강화하기 위해 소형 건축물에 대한 정기 점검체계를 구축하고, 단속 권한도 강화해야 한다고 제언했다.

기대수익으로 인해 불법 건축물이 여전히 양산되는 문제와 관련해서는 적정한 이행강제금 부과 방안을 마련해야 한다고 주장했다. 동시에 불법 행위자에 대한 처벌을 강화하고, 이행강제금을 불법 건축물 문제 대응 재원으로 활용해야 한다고 제안했다.

이외에도 연구진은 임대인에 대한 정보 제시 의무와 공인중개사의 확인·설명의무를 강화해야 한다고 요청했다. 의무가 이행되지 않을 때에는 세입자가 계약을 해지하거나 보상 요구를 할 수 있는 권한이 부여돼야 한다고 주장했다.