재산권 침해 논란 ‘임대차 3법’…헌재 “합헌” 결론

재판관 ‘전원 일치’…주택임대차법 위헌법률 심판청구 ‘기각’

“임차인 주거 안정 보장…입법목적 정당”
손해배상‧전월세상한제 등 수단 적합해
계약갱신제 실효성 확보…불가피한 규제
‘정부 해설집 발간‧배포’ 헌법소원도 각하

이른바 ‘임대차 3법’이라 불린 개정 주택임대차보호법상 계약갱신 청구권과 전월세 상한제에 대해 헌법재판소가 ‘합헌’ 결정을 내렸다. 임대인의 재산권 침해가 과도하다고 볼 수 없다는 이유에서다.

▲ 이종석 헌법재판소장을 비롯한 헌법재판관들이 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 들어서고 있다. (연합뉴스)

헌재는 28일 오후 서울 종로구 대심판정에서 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항‧제3항 본문‧제5항‧제6항, 제7조 제2항, 제7조의 2, 부칙 제2조에 대한 위헌법률심판 사건 선고기일을 열었다.

이날 헌재는 재판관 ‘전원 일치’ 의견으로 △주택 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 △임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 부담시키며 △계약갱신 시 차임이나 보증금 증액 청구의 상한을 제한하는 등 심판 대상 조항들이 헌법에 위반되지 않는다고 판단했다.

개정 주택임대차보호법은 문재인 정부 시절인 2020년 7월 31일 국회를 통과한 내용으로 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 주된 내용으로 한다.

이 때 개정된 주택임대차보호법 제6조의 3은 정당한 사유 없이 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못한다고 규정한다.

당시 정부는 치솟는 전세가를 잡고자 세입자의 주거권 강화를 골자로 하는 주택임대차보호법을 일부 수정했다. 이에 따라 1981년 첫 법안 제정 이후 최소 임대기간을 1989년 1년에서 2년으로 연장한 데 이어 법 개정을 통해 최소 임대기간이 사실상 4년까지 확대됐다.

또한 같은 법 제7조 제2항은 계약을 갱신할 때 임대료 상승 폭을 기존 임대료와 비교해 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 했다. 같은 법 제7조의 2는 전세를 월세로 전환할 때의 법정 전환율을 정하고 있다.

부칙 제2조는 법 시행 당시 존속 중이던 임대차에 대해서도 계약갱신청구권과 전월세상한제 규정을 적용하도록 했다.

▲ 지난해 3월 30일 오후 국회에서 열린 본회의에서 차임(임차물 사용 대가로 지급하는 돈 등) 및 보증금에 관한 정보와 납세 증명서를 임대인이 임차인에게 제시해 임차인의 열람권을 확보하는 내용을 담은 주택임대차보호법 일부 개정 법률안이 가결되고 있다. (연합뉴스)

청구인들은 주택을 소유하고 임대하는 개인 및 법인으로 2020년 10월 헌법소원을 냈다.

청구인들은 주택임대차보호법 중 계약갱신청구권이 헌법에서 보장하는 기본권인 ‘재산권’을 침해당해 위헌이라고 주장했다. 임대인이 가지고 있는 재산권 행사의 자유를 제한한다는 취지다.

헌재는 청구인 측 주장을 모두 기각하면서 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”고 판시했다.

특히 헌재는 “계약갱신 요구 조항의 경우 임대인의 사용‧수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “임차인의 계약갱신 요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 그 행사기간이 제한되고, 행사 횟수도 1회로 한정되며, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정돼 있다”고 강조했다. 임대인에 대한 재산권 침해가 최소한도에 그쳤다는 뜻이다.

손해배상 및 차임 증액 한도 조항에 대해서도 계약갱신 요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제라고 봤다.

▲ 경기도 김포시 아파트 단지 모습. (뉴시스)

아울러 국토교통부와 법무부가 2020년 8월 임대차 3법 해설집을 발간‧배포한 행위는 삼권분립 원칙을 위반했다며 제기한 헌법소원 심판 역시 각하했다. 각하란 소송 요건을 제대로 갖추지 않으면 본안을 판단하지 않고 재판을 끝내는 절차를 말한다. 본안을 판단한 뒤 기각 결정을 내리는 것과는 다르다.

헌재는 “주택임대차보호법 개정으로 신설‧변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이해를 돕기 위한 조치로, 이 같은 법률 해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 아니하므로 이 부분 심판청구는 부적법하다”고 설명했다.

앞서 헌재는 2020년 8월 사법시험준비생모임이 주택임대차보호법 제6조의 3 조항으로 인해 계약의 자유와 평등권 등을 침해받았다며 제기한 헌법소원심판 청구에 관해 “직접적으로 기본권을 침해당한 자가 헌법소원을 제기해 다퉈야 한다”고 판단, ‘각하’ 결정을 내린 바 있다.

박일경 기자 ekpark@