문턱 높아진 PF 뚫었다…양산 유산 복합물류센터 완공 '코앞'[르포]

▲경남 양산에 지어지고 있는 복합물류센터 공사현장 모습. (사진=허지은 기자 hje@)

"레고랜드 사태로 여러 물류센터 공사가 자금조달 문제를 겪고 좌초됐지만, 저희는 사업성을 인정받은 덕분에 별다른 문제 없이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 이뤄졌습니다."

물류센터 공사 중단 소식이 이어지는 가운데 드물게 준공을 앞둔 신규 물류센터가 있어 지난달 27일 경남 양산을 찾았다.

석암물류가 시행하고 신화건설이 시공을 맡은 양산 유산 복합물류센터가 주인공이다. 양산 유산 복합물류센터는 2022년 말 착공해 순조롭게 공사를 이어오고 있다. 현재 70%가량 공사가 진행됐고 5월 완공이 목표다.

이곳은 다른 수많은 현장과 달리 프로젝트파이낸싱(PF) 우려로 인한 위기를 겪지 않았다. 국내 대표적인 대체투자 운용사인 이지스자산운용이 경남지역에서 처음으로 선매입 확약을 한 덕분이다. 양산 지역의 다른 물류센터 두 곳은 PF 대출 승인이 이뤄지지 않아 공사가 중단된 상황이다.

시행 관계자는 "양산 지역에 물류센터를 공급하기 위한 프로젝트들이 몰리고 있던 와중, 레고랜드 사태가 발생하면서 여러 물류센터 공사가 자금조달 문제를 겪고 좌초됐다"면서 "유산 복합물류센터는 준공이 완료되면 이지스자산운용이 매입하겠다고 확약을 한 상태에서 진행됐기 때문에 사업성을 인정받을 수 있었다"고 말했다.

▲경남 양산ICD 모습. (사진=허지은 기자 hje@)

유산 복합물류센터에 관심이 쏠리는 또 다른 이유는 부·울·경 지역에 물류센터 공급이 절실하다는 점이다.

양산은 인구 밀집지역인 부산, 울산을 30~40분 이내에 도달할 수 있는 곳이라 '동남권 최대 물류 거점'으로 불린다.

영남권 최대 복합물류기지인 양산ICD(내륙컨테이너기지)가 자리 잡았고 쿠팡과 삼성전자, 현대글로비스 등이 이곳을 이용하고 있다.

하지만 물류창고시설 노후화와 더딘 물류창고 확장 등으로 신규 복합 물류센터 추가 공급 필요성이 제기돼왔다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 최근 발간한 지역별 물류센터 분석 보고서에 따르면 부·울·경은 물류 수요 1인당 물류센터 면적이 0.29㎡로 수도권(1.09㎡)보다 턱없이 부족하다. 수도권 물류창고가 10년간 4배 증가하는 사이 영남권은 2배 늘어나는 데 그쳤기 때문이다.

유산 복합물류센터는 물류 창고 공급이 부족한 상태에서 현재 수요가 높은 상온 물류센터 비중이 높다 보니 대형 물류회사와 이커머스 업체는 물론 제조업체 등에서 임차 문의가 쏟아지고 있다.

시행 관계자는 "제조업계 대기업 밴더 회사가 한 층을 임대할 수 있는지 문의했고 실사도 이뤄졌다"며 "외국계 제조사, 유명 물류회사로부터도 임차 문의를 받고 현재 논의 중"이라고 말했다.

▲양산 유산 복합물류센터는 현재 70% 가량 공사가 진행됐다. (사진=허지은 기자 hje@)

통상 우리나라 산업 특성상 이상적인 물류센터 공급 비율은 상온 80%, 저온 20% 정도로 평가된다. 하지만 코로나19 이후 이커머스 시장이 급성장하면서 저온 위주 공급이 이뤄졌고 현재는 공급과잉 상태에 빠졌다. 유산 복합물류센터는 상온과 저온 비율이 7.5대 2.5 수준이다.

'화주 친화 설계'도 유산 복합물류센터가 높이 평가받는 요인 중 하나다. 유산 복합물류센터는 건물을 3층까지만 올렸다. 층수가 늘어나면 더 많은 임차 수요를 수용할 수 있지만 그렇게 하지 않은 것이다. 물류센터는 층수만큼 출입구를 설치해야 하는데 이는 임차인의 관리비 가중으로 이어진다. 물류센터의 이익을 일정 부분 포기하는 대신 임차인의 비용 절감을 선택한 셈이다.