신평사가 본 ‘4월 위기설’은?…“브리지론 부동산PF가 문제다”

나이스신용평가, 부동산PF e-세미나 일문일답

(그래픽=신미영)

최근 건설사 신용 위험 증가와 제2금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)부실화, 중동 사태까지 더해지며 4월 위기설이 재점화되는 모습이다. 특히 총선이라는 정치권 이슈로 ‘묶어놨던’ 부동산 PF 부실에 따른 구조조정이 현실화될 것이란 우려가 나오면서 금융시장의 긴장감은 더욱 고조되는 상황이다. 나이스신용평가는 ‘부동산 PF 손실 인식 현황과 추가 손실 전망’을 주제로 진행한 e-세미나에서 부실 규모가 국내 금융시스템이 충분히 감내할 수 있는 수준이라며 4월 위기설을 일축했다. 다만, 일부 업종의 경우 브리지론을 중심으로 부동산PF 관련 손실의 발생 가능성이 높을 것으로 추정했다.

다음은 나이스신용평가가 증권, 캐피탈, 저축은행 업종의 e-세미나에서 이뤄진 Q&A 내용이다.

Q.최근 건설사 신용위험 증가와 제2금융권 부동산PF 부실화 등을 배경으로 소위 4월 위기설 등 금융시장 불안이 재발될 것이라는 우려가 있는데, 제2금융권 부동산PF 문제의 파급력에 대한 의견은?

-세 가지 이유에서 부동산PF 문제가 시스템리스크로 전이될 가능성은 낮다고 판단한다. 첫째, 금융시스템의 핵심적인 영역인 은행 부문과 대형 보험사의 부동산PF 익스포저는 총자산 대비로나 자기자본 대비로 크지 않다. 이는 부동산PF 문제가 시스템의 핵심 영역으로 파급될 가능성은 낮다는 것을 의미한다. 둘째, 같은 맥락에서 제2금융권 부동산PF 익스포져의 규모를 보면, 개별 업권이나 개별 회사 단위에서는 다소 과도한 경우가 있지만, 전체 금융시스템 내에서 차지하는 비중은 여전히 위험한 수준이 아니다. 특히, 위험이 집중돼 있는 브리지론 규모는 전체 금융시스템 규모 대비로는 충분히 감내 가능한 수준이다.

▲이복현 금융감독원장이 21일 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 ‘부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회’에서 모두발언을 하고 있다. 신태현 기자 holjjak@

금융당국이 문제를 잘 인식하고 있고, 연착륙을 유도하기 위한 정책들이 지속되고 있기 때문에 관리 가능할 것으로 예상한다. 물론, 문제를 덮어 둬서는 안된다는 목표와 금융시장의 충격 강도를 적절하게 통제해야 한다는 목표, 이 두 가지 상충된 정책목표를 동시에 추구하는 것이 쉬운 일은 아니다. 이러한 이유에서 금융시장에 불안감이 있는 것 또한 사실이다. 하지만, 앞에서 언급한 요인들과 금융당국의 의지를 고려할 때, 부동산PF 문제가 시스템리스크로 전이될 가능성은 낮다고 판단한다.

Q.증권업 신용등급 전망 변경 가능성과 주요 모니터링 요인은?

- 2024년 증권업의 신용등급 방향성은 부정적이다. 부동산 PF 관련 추가손실부담이 존재하고, 수익성과 자산건전성 저하가 진행 중이기 때문이다. 부동산경기 회복이 지연돼 투자은행(IB)부문의 수수료수익이 축소가 지속되고 있다는 점도 부정적이다. 개별 회사의 신용등급과 관련해서는 위탁매매, 자산관리, 금융부문 등에서 발생하는 핵심경상수익으로 국내외 투자자산 관련 손실 및 판관비를 충당할 수 있는지 여부가 중요하다. 따라서, 국내 및 해외 기투자 포트폴리오의 위험도가 높아 대손발생부담이 클 경우, 부동산 외 타 사업기반이 열위할 경우 수익성이 저하될 가능성이 높다. 수익성 저하와 재무안정성이 저하되는 경우 신용등급 하방압력으로 작용할 것이다.

Q.증권사의 해외 부동산 관련 손실 현황은?

-자사 분석 결과 지난해 9월말 기준 총 해외 부동산펀드 8조3000억 원 중, 약 4조6000억 원의 펀드에서 평가손실이 발생했으며, 해당 펀드들에대해 약 1조8000억 원의 평가손실(40%의 평가손실률)을 인식했다. 최근 자료에 따르면 평가손실이 발생한 펀드 규모(투자원금 기준)가 2023년 9월말 4조6000억 원에서 지난해 말 5조1000억 원으로 증가했다. 해당 펀드들에서 발생한 손실규모도 지난해 9월말 1조8000억 원에서 지난해 말 2조3000억 원으로 증가했다(평가손실률 46%).

즉, 증권업 전반적으로 해외 부동산 펀드 관련해 지난해 4분기에만 약 4000억~5000억 원 규모의 평가손실을 인식한 것으로 추정된다. 코로나19 팬데믹 이후 미국과 유럽의 원격근무로의 전환기조는 사무공간에 대한 수요를 크게 감소시켰으며, 고금리 기조가 지속되고 있어 상업용 부동산 관련 불확실성이 여전하다.

▲금융권 부동산PF 대출잔액

Q. 향후 금리인하 기조 전망에도 불구하고, 캐피탈의 부동산PF 손실 발생 가능할 것으로 예상하는지?

-기준금리가 현재의 3.5%에서 다소 인하된다고 하더라도, 2021년의 0.5% 대비 높은 수준에서 지속될 가능성이 높고, 주택담보대출금리, 브리지론 금리 등도 여전히 과거 대비 높게 유지될 것으로 보인다. 브리지론 금리 부담과 공사비가 크게 상승했기 때문에 현재 브리지론 단계에 있는 상당수 사업장의 사업성이 하락한 상태로 판단한다. 따라서 브리지론을 중심으로 부동산PF 관련 손실의 발생 가능성이 높은 것으로 예상한다.

Q.각 캐피탈사는 부동산PF 손실에 어떻게 대응해야 하는지?

-기존 대손충당금 적립 규모를 상회하는 예상 손실만큼 향후 수년에 걸쳐 자체적인 이익창출력을 기반으로 추가적인 대손충당금 적립이 최대한 이뤄져야 할 것으로 판단한다. 이외에 자체 유동성이나 계열의 유상증자 등도 활용 가능한 보완 요소다.

Q.저축은행 업계가 지난해 대규모 적자를 시현했으나, 부동산 익스포저 감안하면 추가손실 가능성이 있어 보이는데 향후 전망이 어떠한지?

- 향후에도 부동산PF 익스포저에서의 추가적인 손실은 불가피할 것으로 전망한다. 지난해 저축은행 업계에서 발생한 대규모 적자는 약 3조9000억 원에 달하는 대손상각비에 따른 영향이 가장 큰 것으로 판단한다. 다만, 지난해 말 기준 본PF와 브리지론에 적립된 충당금은 전체 익스포저의 약 7%에 불과하며, 이는 부동산PF 익스포저의 예상손실 대비 충분하지 않은 수준이다. 지난해 말 기준 요주의이하여신비율이 크게 상승하고 있는 것과 달리 고정이하여신비율의 상승폭은 제한적이다.

▲출처-나이스신용평가

이로 미뤄보면, 만기 재연장, 저축은행 PF대출 자율협의회 등으로 부동산PF 익스포저의 부실 인식은 다소 지연되고 있는 것으로 해석된다. 이에, 향후 부동산시장 부진 장기화로 요주의 자산의 고정화가 진행될 경우 대손비용 반영 폭이 확대될 가능성이 존재한다. 특히, 브리지론 사업장의 70% 이상이 이미 1회 이상 만기 연장된 사업장임을 고려하면 브리지론을 중심으로 이연된 잠재부실 규모가 상당한 것으로 추정된다. 브리지론, 후순위 사업장과 같이 고위험 부동산PF 비중이 높은 저축은행을 중심으로 추가손실 규모가 크게 나타날 것으로 예상한다.

Q.부동산PF 추가 손실 반영될 경우, 저축은행의 향후 신용등급 전망은 어떻게 되는지?

-지난해 대비 전반적인 실적이 저하됨에 따라 저축은행 업권의 신용등급 방향성은 부정적일 것으로 예상한다. 부동산PF 관련 손실이 현실화될 우려가 존재하며, 고금리 기조가 장기간 지속되면서 실물 및 부동산 경기 회복의 불확실성이 커지고 있다. 이에, 저축은행의 수익성과 건전성에 하방압력이 존재하고 있다. 지난해 유상증자, 자산증가 속도 조절 등을 통해 선제적으로 확보한 재무적 완충력은 저축은행 신용도를 지지하는 요인이다. 다만, 금리환경, 부동산시장 등 부정적 외부요인의 충격이 예상보다 클 경우 신용등급 하락으로 이어질 가능성이 존재한다.