1기 신도시 선도지구, 정비대상 5~10% 규모서 결정…최대 5~6개 단지 선정

▲최병길 국토교통부 도시정비기획준비단장이 25일 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 노후계획도시 정비 추진체계를 설명하고 있다. (사진=허지은 기자 hje@)

오래된 신도시의 정비를 지원하는 노후계획도시정비특별법이 27일 본격 시행되면서 '재개발 패스트트랙' 선도지구 선정 기준에 대한 방향이 나왔다. 재건축 속도를 기존보다 앞당기게 될 선도지구는 신도시별 총 정비대상 주택 재고의 5~10% 규모에서 정해질 예정이다.

국토교통부는 25일 노후계획도시특별법 정비 추진체계를 확정해 발표했다. 이날 정부세종청사에서 열린 관련 브리핑에서 최병길 국토교통부 도시정비기획준비단장은 "선도지구는 각 신도시별로 총 정비대상 물량의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모, 개수 등을 협의 중에 있다"며 "노후계획도시 정비사업은 2027년 첫 착공, 2030년에는 입주를 할 수 있도록 하는 것이 목표"라고 밝혔다.

현재 1기 신도시 규모를 고려하면 선도지구는 매년 최대 2~3만 가구 규모가 될 전망이다. 기준은 가구 규모인 만큼 신도시별 선도지구는 2개에서 많으면 5∼6곳도 선정될 수 있다. 그간 국토부가 1기 신도시별로 최소 1개 이상의 선도지구를 지정한다는 방침을 가져왔던 것에 비해 한층 구체화 된 규모가 이날 공개된 것이다.

국토부에 따르면 공공주택 기준 1기 신도시 주택재고는 분당 9만4000가구, 일산 6만3000가구, 이외 지역은 4만 가구다. 1기 신도시 전체는 약 27만3000가구다. 이를 기준으로 단순 계산하면 올해 분당과 일산에서 각각 최대 9000가구, 6000가구 수준의 선도지구 선정이 가능하다는 의미다.

지역에서는 벌써부터 선도지구 선정에 대한 높은 관심이 나타나며 과열경쟁 조짐도 우려되고 있다. 그러나 이에 대해서도 선도지구 선정은 매년 이뤄지고 있고, 여건을 고려해 최대한 많은 곳을 선정하겠다고 밝혔다. 최 단장은 "선도지구는 해매다 선정하는 것으로 올해 선정할 물량과 유사한 규모를 내년에도 선정할 것"이라며 "이주단지 공급계획과 지역별 주택공급 여건 등을 고려해 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 가능한 다수를 지정하고자 한다"고 설명했다.

선도지구 선정기준에서 가장 중요한 항목은 '주민 재건축 동의율'이다. 여기에 세대당 주차장 대수 등 주민불편 정도나 도시기능 향상 가능성 부분에서 정량적 평가가 가능한 항목을 통해 변별력을 확보한다는 방침이다.

최 단장은 "주민 동의율이 높을수록 최종 점수가 높게 나오도록 가점, 감점 평가 항목을 설계할 것"이라며 "동의율이 비슷할 때 변별력을 갖게 해줄 평가 요소도 구성할 계획"이라고 말했다. 이어 "서울시의 경우 신속통합기획 감점 항목에 '반대·동의율'을 포함시켰는데 이런 방법도 고민하고 있다"고 덧붙였다.

국토부는 선도지구 선정에 대한 구체적인 기준을 5월 중순 이후 발표할 예정이다. 현재 지자체와 선도 규모와 기준에 대한 세부사항을 논의 중이다.

이주단지 공급계획은 선도지구 선정계획의 핵심적인 사항이다. 1기 신도시 정비가 대대적으로 이뤄진다면 이주민 증가로 갑작스러운 전세수요 집중으로 전세난, 전세가격 폭등이 일어날 수 있다는 우려 때문이다.

다만 국토부는 전세시장에 미칠 영향은 크지 않다고 보고 있다. 최 단장은 "주변 지역 주택공급 상황을 통해 기존 전세시장에서 얼마나 입주물량을 받을 수 있는지 분석하고, 이주단지 계획 규모도 고려하면 전세시장에 큰 불안을 초래하지는 않을 것이라고 보인다"며 "다른 요인으로 인해 전세시장에 불안 조짐이 나타나면 이주수요를 분산해 물량을 조절하는 등 다양한 방식으로 대응할 것"이라고 밝혔다.

한국토지주택공사(LH)가 이주단지 공급을 지원할 계획이다. 노후계획도시 각 지자체가 수립하는 이주대책에 따라 LH가 보유한 공공택지를 활용해 이주주택을 공급하고, 관련 제도개선 필요사항도 검토한다. 이외에도 부지 특성에 따라 지방주택도시공사나 민간에서도 이주단지를 공급할 예정이다.

노후계획도시는 통합정비 시 안전진단을 완화·면제하고 용적률을 상향하는 등 재건축 사업성을 높일 수 있는 각종 특혜를 받게 된다. 구체적으로는 용적률을 법정 상한의 150%까지 상향하고, 건폐율이나 동 간격 규제도 완화된다.

선도지구는 2027년 첫 삽을 뜰 예정이다. 최 단장은 "2027년 첫 착공, 2030년에는 입주할 수 있도록 모든 과정에서 정부가 밀착 지원하고 추가적인 지원 사항을 적극 발굴할 것"이라며 "10년에 걸쳐 순차적으로 선도지구를 선정하고, 늦어도 15년 내 모든 선도지구가 착공을 할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.